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Compravendite immobiliari: dal 27 marzo arriva l’obbligo di garanzia sulla conformità degli impianti a carico del venditore.

La nuova normativa. Il decreto del ministero dello Sviluppo del 22 gennaio 2008, n. 37, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 12 marzo 2008, ha introdotto nuove norme sulla sicurezza degli impianti con un ampio raggio di applicazione. La nuova normativa riguarda, infatti, tutti gli impianti elettrici ed elettronici (compresi gli antifurto), qualunque sistema di automazione domestica (come i cancelli elettrici), gli impianti del gas (comprese le canne fumarie), quelli radiotelevisivi, gli impianti di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione, gli ascensori, i montacarichi, le scale mobili e gli impianti antincendio.

Dichiarazione al momento della Compravendita immobiliare.Tra le numerose novità introdotte dal decreto, ve n’è una che riguarda direttamente la compravendita immobiliare. L’art. 13, II comma, prevede, infatti: “L’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all’articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione e’ consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l’immobile”

Obblighi al momento della vendita. In sintesi, a partire dal prossimo 27 marzo 2008, tutti i contratti di trasferimento di beni immobili (compravendite, donazioni, permute, ecc.) dovranno contenere una garanzia del venditore sulla conformità degli impianti e, salvo espresso patto contrario, ad essi dovrà essere allegata una dichiarazione di conformità (rilasciata dall’impresa che ha installato gli impianti) oppure, nel caso di impianti eseguiti prima dell’entrata in vigore del decreto, una dichiarazione di rispondenza resa da un professionista iscritto all’albo professionale inerente alle specifiche competenze tecniche richieste (ex art. 7, VI comma). Analoghe garanzie e dichiarazioni dovranno essere consegnate a chiunque utilizzi a qualsiasi titolo l’immobile (ossia, ad esempio, al conduttore e al titolare di un diritto di usufrutto o di abitazione).

L’ufficio legislativo del Ministero ha precisato:

1) che il venditore deve garantire la conformità degli impianti in relazione alle norme vigenti all’epoca in cui essi furono realizzati - in particolare, ai sensi dell’art. 6, VI comma, gli impianti elettrici nelle unità immobiliari ad uso abitativo realizzati prima del 13 marzo 1990 si considerano adeguati se dotati di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all’origine dell’impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA;

2) che contrariamente a quanto pensavano taluni, l’obbligo di garanzia non è mai derogabile, a prescindere dal tempo della realizzazione degli impianti. Finora, tutti i contratti di compravendita di immobili, non di nuova costruzione, contenevano una clausola ai sensi della quale la cessione avveniva “nello stato di fatto” in cui l’immobile si trovava, e, quindi, a prescindere dalla conformità degli impianti.

Il venditore dovrà farsi carico di tutte le spese relative alle indagini tecniche volte ad accertare la data di realizzazione degli impianti e la loro conformità o meno alle norme vigenti in tale data.

Se la cessione di un immobile è effettuata tramite scrittura privata senza l’autentica del notaio, per calcolare la base imponibile dell’imposta di registro non si applicano i coefficienti catastali. E’ quanto ha chiarito l’agenzia delle Entrate con la risoluzione 121/E diffusa nei giorni scorsi, in cui sono spiegate le modalità applicative del comma 497 dell’articolo 1 della Finanziaria 2006 (L. 266/2005). Questa disposizione ha introdotto la facoltà, in capo all’acquirente di un immobile a uso abitativo e in presenza di determinate condizioni, di optare per la determinazione della base imponibile con il criterio tabellare. Il meccanismo, precisa però l’agenzia, non potrà essere applicato alla cessione di terreni agricoli.Fonte: Agenzia Entrate

Roma, 4 Maggio 2007

credits:

La Legge 296 del 27 dicembre 2006 – cd. Finanziaria 2007 - prevede all’art. 1, commi da 46 a 49, alcune rilevanti novità per l’attività degli agenti immobiliari.

In particolare il comma 46, modificando il Testo Unico dell’imposta di registro, introduce due nuovi obblighi in capo agli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’art. 2 della legge 3 febbraio 1989 n. 39: 1) quello di procedere alla registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività (come i contratti preliminari, i contratti di locazione, ecc…); 2) quello di essere obbligati in solido con i contraenti al pagamento dell´imposta di registro per le predette scritture private stipulate a seguito dell’attività di mediazione.

Ancora. Il comma 48 dell’art. 1 della Legge Finanziaria modifica il comma 22 dell’art. 35 del decreto legge 04/07/2006 n. 223 convertito con modifiche dalla legge 04/08/2006 n. 248 – (cd. Bersani Visco) prevedendo che all’atto della compravendita di un immobile, anche se assoggettata ad Iva, ciascuna delle parti ha l’obbligo di rendere apposita dichiarazione (sostitutiva di atto di notorietà) recante i seguenti elementi:

a) se si è avvalsa di un mediatore, ed in ipotesi affermativa, deve fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica ovvero del mediatore che ha operato per la stessa società; (tali indicazioni non erano richieste dalla originaria formulazione della Bersani Visco)
b) il codice fiscale o la partita Iva del mediatore; (tali indicazioni erano già previste dalla originaria formulazione Bersani Visco)
c) il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di commercio del titolare dell’agenzia immobiliare se persona fisica, ovvero del legale rappresentante dell’agenzia immobiliare se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore che ha operato per la stessa società; (tali indicazioni non erano richieste dalla originaria formulazione Bersani Visco)
d) l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa; (tali indicazioni erano già previste dalla originaria formulazione Bersani Visco).

Ma non è tutto.
Il predetto comma 48 dell’art. 1 della Legge Finanziaria 2007 introduce un nuovo punto al richiamato comma 22 dell’art. 35 della Bersani Visco. Tale nuovo punto, numerato come 22.1. e che segue pertanto il rinnovato e sostituito comma 22 come sopra indicato, prevede che: «In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo degli agenti d’affari in mediazione ai sensi della legge 03/02/1989 n. 39, e successive modificazioni il notaio è obbligato a effettuare specifica segnalazione all’agenzia delle Entrate di competenza. In caso si omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati di cui al comma 22, si applica la sanzione amministrativa da 500 euro a 10.000 euro e, ai fini dell’imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati a rettifica di valore ai sensi dell’articolo 52, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986 n. 131, e successive modificazioni». In altre parole: il notaio rogante, ove le parti contraenti si siano avvalse dell’attività di un mediatore immobiliare, deve richiedere prova dell’iscrizione al ruolo dell’intervenuto mediatore e se quest’ultimo non è iscritto a tale ruolo è obbligo del notaio segnalare tale soggetto all’Amministrazione Finanziaria. Vengono inoltre inasprite considerevolmente le sanzioni in caso di esercizio abusivo dell’attività. Infatti il comma 47 porta la sanzione da un minimo di Euro 7.500 ad un massimo di Euro 15.000 modificando così i precedenti limiti di cui all’art. 8, comma 1, della Legge 3/2/1989 n. 39. Infine il comma 49 dell’art. 1 della Legge Finanziaria 2007 precisa che le disposizioni di cui al comma 22 dell’art. 35 del decreto legge 4 luglio 2006 n. 223, convertito con modifiche dalla legge 4 agosto 2006 n. 248 (Bersani – Visco), nel testo vigente prima della data di entrata in vigore della Legge Finanziaria 2007, trovano applicazione con riferimento ai pagamenti effettuati a decorrere dal 4 luglio 2006.

Da quando sono entrate in vigore dette novità?

La legge 296/06 – Finanziaria 2007 - pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 299 del 27.12.2006 (suppl. ord. N. 244) – è entrata in vigore il 1.1.2007 come espressamente previsto al comma 1364 della novella.

Cosa significa obbligo di registrazione e solidarietà nel pagamento dell’imposta di registro?

La nuova disciplina, integrando il disposto dell’art. 10 D.P.R. 26.4.1986 n. 131, inserisce anche la figura dell’agente immobiliare tra i soggetti tenuti a richiedere la registrazione delle scritture negoziali (non autenticate) stipulate a seguito della sua attività. Ciò significa che l’agente immobiliare dovrà provvedere a sua cura, qualora non lo facciano direttamente le parti contraenti, a richiedere la registrazione dei contratti (es: contratti preliminari di compravendita e/o di locazione, contratti di locazione, ecc) stipulati a seguito della sua attività professionale. Dovrà altresì provvedere, anche contestualmente alla registrazione, egli stesso al pagamento dell’imposta di registro, qualora non la versino i contraenti, essendo diversamente responsabile in solido con le stesse nei confronti dell’Agenzia delle Entrate per il predetto pagamento (salva la successiva possibilità, nel caso di effettivo pagamento da parte dell’agente immobiliare, di rivalersi nei confronti dei contraenti stessi).

Stiamo preparando il blog per darvi le consulenze Legali nella Compravendita della vostra casa.