Ipoteche, ecco i tipi esistenti: volontarie, giudiziarie, legali.

Ipoteche, ecco i tipi esistenti: volontarie, giudiziarie, legali. 

Esistono diversi tipi d’ipoteche: si tratta delle ipoteche volontarie, giudiziarie, legali.

La più diffusa è certamente l’ipoteca volontaria: si tratta infatti di un’iscrizione volontaria dell’ipoteca come garanzia di un debito da parte del proprietario stesso.

L’ipoteca volontaria si sottoscrive volontariamente per ottenere la concessione del prestito.

Nel caso in cui il bene dovesse essere cointestato, ognuno dei proprietari potrà decidere sull’iscrizione della sua parte di bene.

Generalmente le banche non tendono ad acquisire come garanzia ipotecaria delle quote indivise poiché in caso di vendita forzata sarebbe sempre difficile trovare dei compratori interessati alle quote comuni.

 

Passiamo all’ipoteca giudiziaria: si tratta in tal caso di un tipo d’ipoteca che viene decretata da un giudice conseguentemente alla richiesta di un creditore non rimborsato anche di un debito di basso importo, come anche una fattura impagata o un decreto ingiuntivo.

L’ipoteca legale, la tipologia meno diffusa per la verità, che si va ad iscrivere quando il venditore non è riuscito a ricevere l’intera somma corrispondente al bene venduto.

L’ipoteca legale può anche verificarsi nel caso in cui i coeredi, successivamente all’atto di divisione, lascino dei pagamenti di conguaglio ancora in sospeso.

In tal caso l’ipoteca legale viene iscritta direttamente dal Conservatore di Registri immobiliari, a meno che il beneficiario della tutela del’ipoteca non dichiari la sua reale volontà di rinunciarvi.

Generalmente le banche non tendono ad acquisire come garanzia ipotecaria delle quote indivise poiché in caso di vendita forzata sarebbe sempre difficile trovare dei compratori interessati alle quote comuni.

Passiamo all’ipoteca giudiziaria: si tratta in tal caso di un tipo d’ipoteca che viene decretata da un giudice conseguentemente alla richiesta di un creditore non rimborsato anche di un debito di basso importo, come anche una fattura impagata o un decreto ingiuntivo.

L’ipoteca legale, la tipologia meno diffusa per la verità, che si va ad iscrivere quando il venditore non è riuscito a ricevere l’intera somma corrispondente al bene venduto.

L’ipoteca legale può anche verificarsi nel caso in cui i coeredi, successivamente all’atto di divisione, lascino dei pagamenti di conguaglio ancora in sospeso.

In tal caso l’ipoteca legale viene iscritta direttamente dal Conservatore di Registri immobiliari, a meno che il beneficiario della tutela del’ipoteca non dichiari la sua reale volontà di rinunciarvi.

Immobili nel rogito con il doppio valore

Dal 1° gennaio 2006 l’imposta di registro ha voltato pagina e si apre dunque uno scenario prima sconosciuto, quello del rogito in cui sono dichiarati due importi: il prezzo effettivamente pattuito (che diviene fiscalmente irrilevante sotto il profilo della tassazione indiretta) e il valore catastale del bene (che costituisce ora l’importo su cui applicare l’aliquota d’imposta).

La base imponibile dei trasferimenti di abitazioni tra privati infatti non fa più riferimento al prezzo del bene trasferito (o al suo valore venale, se superiore), ma al suo valore catastale (quello cioè che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti di aggiornamento).Ad esempio, nella compravendita di un appartamento con rendita catastale di 634,92 euro nella quale si dichiara un prezzo di 300mila euro, a richiesta dell’acquirente la tassazione va operata non più prendendo a riferimento il prezzo (caso nel quale – senza agevolazioni – le imposte di registro, ipotecaria e catastale sarebbero pari a 30mila €) ma il valore catastale (e cioè 634,92 x 126 = 80.000), con il risultato che l’ammontare da pagare in sede di registrazione risulta essere – sempre senza agevolazioni – di 8mila euro (5.600 euro per imposta di registro, 1.600 per l’ipotecaria e 800 per la catastale).

Le esclusioni.

La nuova norma però si applica solo nel caso in cui si tratti di «cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali». Pertanto, ove all’atto intervengano (dal lato della parte venditrice o da quello dell’acquirente) soggetti diversi la nuova norma non si può applicare e la tassazione andrà operata con le regole “tradizionali” (cioè base imponibile uguale al prezzo o, se superiore, al valore del bene). La nuova norma inoltre non riguarda qualsiasi tipologia edilizia, ma concerne esclusivamente gli «immobili ad uso abitativo e relative pertinenze» (ne sono quindi esclusi uffici, negozi, opifici, terreni, eccetera): pertinenze “classiche” delle abitazioni sono il garage, la cantina e il solaio, ma può pensarsi anche a pertinenze meno frequenti, come i locali di deposito (spesso ricorrenti nelle abitazioni ex rurali) o la chiesetta annessa a una villa di campagna.

Le plusvalenze.

La Finanziaria 2006 contiene infine una rilevante novità anche per la tassazione di alcune plusvalenze realizzate da privati nella vendita di beni immobili, alle quali d’ora innanzi potrà essere applicata, al posto dell’imposizione che normalmente si opererebbe (si tratta, a seconda dei casi, di un reddito che va a comporre l’ordinario imponibile Irpef oppure che è soggetto alla cosiddetta tassazione separata), un’imposta sostitutiva del 12,5 per cento. Le plusvalenze interessate dalla nuova imposta sostitutiva sono quelle che si realizzano: se viene venduto un bene acquistato (o costruito) da meno di 5 anni (a meno che non si tratti di un bene proveniente per successione o per donazione oppure di una casa che, per la maggior parte del periodo tra acquisto è vendita è stata adibita ad abitazione del contribuente): in tal caso costituisce reddito per il cedente la differenza tra il prezzo incassato e il costo di acquisto o di costruzione; se viene venduta un’area edificabile: anche qui costituisce reddito per il privato venditore la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto.

TARSU: L’ALTEZZA TASSABILE STABILITA DAI COMUNI

da: ilsole24ore.it

Per la tassa dei rifiuti, oltre alla superficie dell’abitazione, si deve indicare anche quella dei locali interrati alti 2,14 metri e condonati nel 1997 e quella della cantina?

L’articolo 62 del Dlgs 15 novembre 1993, n. 507, dispone che «non sono soggetti alla tassa i locali… che non possono produrre rifiuti o per la loro natura o per il particolare uso cui sono stabilmente destinati o perché risultino in obiettive condizioni di non utilizzabilità nel corso dell’anno, qualora tali circostanze siano indicate nella denuncia originaria o di variazione e debitamente riscontrate in base ad elementi obiettivi direttamente rilevabili o ad idonea documentazione».Locali di altezza inferiore a determinati standard (ora: metri 2,80) non possono, in genere, considerarsi idonei alla vita familiare, e sono pertanto esclusi da imposizione. Ma spesso i regolamenti comunali prevedono espressamente le altezze al di sotto delle quali la superficie non si considera tassabile. Il lettore, pertanto, può rivolgersi al comune e chiedere una copia del regolamento sulla tassa.L’articolo 70 del medesimo decreto, al comma 3, stabilisce che, indipendentemente dalla superficie dichiarata, quella da iscrivere a ruolo non può essere inferiore all’80% della superficie catastale, rilevabile da apposito certificato. Anche sulla base di questa disposizione, il lettore potrà ricavare elementi utili ai fini della superficie da denunciare, fermo restando l’obbligo di indicare nella denuncia i locali che — in ragione della loro modesta altezza — non sono imponibili.

Mancata stipula del definitivo dopo la scadenza del mandato: diritto alla provvigione

Da Il Sole 24Ore 

Corte di Cassazione, Sez. III civ, Sentenza 5 marzo 2009, n. 5348. 

Massima

Perché sorga il diritto del mediatore al compenso, è sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dallo stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti. Ne consegue che spetta al mediatore il diritto a percepire la provvigione anche se l’accordo di mediazione esclude espressamente il diritto al compenso nell’ipotesi in cui dopo la scadenza del mandato vi sia la sottoscrizione del solo preliminare di compravendita cui non faccia seguito la stipula del definitivo. Ciò in virtù dei principi generali di buona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto. In particolare la buona fede si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del neminem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell’altra parte.

Nota

Il dictum giudiziale – Il titolare di un’agenzia immobiliare conveniva in giudizio il proprietario di un immobile che in precedenza gli aveva conferito l’incarico di procacciarne la vendita al fine di sentirlo condannare al pagamento delle provvigioni maturate, dal momento che, terminate le trattative precontrattuali, le parti senza più interpellare l’agenzia avevano sottoscritto un contratto preliminare di compravendita. In primo grado il Pretore accoglieva la domanda condannando il convenuto al pagamento della provvigione, mentre in appello il Collegio giudicante riformava la sentenza gravata dichiarando l’insussistenza del diritto alla provvigione in capo all’Agenzia, stante la presenza nel contratto di mandato di una clausola secondo la quale scaduto il mandato l’insorgenza del diritto alla provvigione era subordinata alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita (che nel caso di specie non era stato concluso), non bastando la sottoscrizione del solo preliminare, che invece era stata pattuita come sufficiente durante il periodo di vigenza del mandato. Avverso tale sentenza spiegava ricorso per Cassazione l’agenzia immobiliare. Il Supremo Collegio nella sentenza in rassegna, ritenuta la fondatezza dei motivi di ricorso, lo ha accolto, ritenendo non condivisibile l’interpretazione della su richiamata clausola contrattuale fornita dalla Corte di merito, idonea se accolta a legittimare – secondo i Giudici Ermellini – comportamenti elusivi delle parti tali da privare di efficacia il contratto di incarico. In particolare, i Supremi Giudici, dopo aver aderito ai più recenti orientamenti della giurisprudenza di legittimità in ordine ai presupposti del diritto alla provvigione, di cui all’art. 1755 cod. civ., hanno posto in rilievo – e qui la novità della sentenza in rassegna – l’assoluta preminenza dei principi di buona fede e correttezza scolpiti dal legislatore del codice civile, come fatti propri dalla giurisprudenza di legittimità, nell’interpretazione dei contratti, in funzione di garanzia del giusto equilibrio dei contrapposti interessi. La Corte di legittimità ha quindi cassato la sentenza e rinviato la causa alla stessa Corte d’Appello che aveva giudicato in secondo grado, naturalmente in diversa composizione, con l’ordine di adeguarsi ai principi di diritto riprodotti in epigrafe.

Nota a cura dello Studio Legale Carpineti – Cusmai

Il testo integrale della sentenza è disponibile, per gli abbonati, nella banca dati “Codice degli Immobili”.

Contratto di locazione: tassa di registro.

I proprietari di casa
Condominio e problematiche immobiliari

La tassa di registro sul contratto di locazione.

* Registro contratti locazione: di male in peggio

Le tasse svuotano il portafoglio

Lo Stato ti obbliga a registrare il contratto di affitto sul quale l’inquilino paga i bolli per ogni foglio protocollo e solidalmente con il proprietario al 50%, entro il 30 del mese, la relativa tassa di registro pari al 2% del canone annuo pattuito, ma con il minimo della tassa di registro minima di circa 67 euro, e qui sta l’inghippo.

La tassa del 2% (tassa proporzionale) va poi pagata ogni anno per tutta la durata del contratto, entro il 30 del mese di inizio della nuova annualità, questa volta però si può pagare il 2% effettivo, non più vincolata alla tassa minima. Sul nuovo modello F23 in euro l’importo (tassa proporzionale) lo devi arrotondare all’unità di euro superiori o inferiori a seconda che la cifra dopo la virgola superi o meno 49 centesimi. Invece secondo le istruzioni sui nuovi modelli F23 in euro si arrotonda al centesimo di euro. Per le tasse fisse (non proporzionali) come ad esempio la tassa di risoluzione anticipata invece si arrotonda al centesimo di euro. Che casino!

Al momento della registrazione del contratto si può scegliere di pagare l’imposta anche per tutto il periodo previsto dal contratto di locazione, in questo caso sono previsti degli sconti sulla tassa di registro.

Contratti di locazione,trasmissione telematica dei contratti di locazione.

La trasmissione telematica dei contratti di locazione, delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici e dei pagamenti successivi alla registrazione è possibile per tutti i contribuenti. Per richiedere on line la registrazione del contratto, della denuncia o il pagamento delle imposte successive alla registrazione è sufficiente possedere il Pincode (codice personale), indispensabile per utilizzare i servizi Internet messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, oppure aver ottenuto l’autorizzazione per accedere al servizio Entratel. Chi è già abilitato non ha bisogno di chiedere una nuova abilitazione.
Per i cosiddetti  grandi contribuenti , che possiedono almeno 100 immobili, gli adempimenti relativi alla registrazione dei contratti di locazione e delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici,  sono da eseguire obbligatoriamente per via telematica.
Per il pagamento on line delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni è necessario:

LOCAZIONI: NELL’F23 SI INDICA L’ANNO DI REGISTRAZIONE

   

Nel campo 10 del modello F23 devo indicare l’anno in cui è stato registrato il contratto di locazione o l’anno in cui pago l’imposta di registro? Esempio, contratto registrato nel 2003, nel 2007 devo pagare l’imposta di registro; nel campo 10 devo scrivere 2003 o 2007?

Le istruzioni alla compilazione del modello F23 specificano che, quando si tratta di «contratti di locazione per annualità successive alla prima», nel campo 10 va indicato «l’anno di registrazione», oltre agli «estremi dell’atto (serie e numero di registrazione, separati da un barra)».Quindi, il lettore dovrà riportare l’anno “2003” (quello della registrazione del contratto), e non il “2007” (annualità per la quale corrisponde l’imposta).

 

 

 

Ici, debutta il pagamento con l’F24

Come previsto dal Decreto Bersani (legge 248/2006, art. 37, commi 13-14), entro il 18 giugno i contribuenti dovranno versare il primo acconto Ici per il 2007 (il cui saldo dovrà essere versato tra l’1 e il 17 dicembre) o potranno effettuare l’intero pagamento. I versamenti potranno essere effettuati mediante i bollettini di conto corrente postale, da pagare anche presso gli sportelli delle concessionarie di riscossione tributi, le quali in alcuni casi hanno attivato modalità di pagamento via Internet (la Gest Line a Napoli mediante il sito www.gestline.it e la Serit a Palermo sul sito www.mpserit.it). E da quest’anno sarà possibile pagare anche l’Ici con il modello F24, così da poter compensare i debiti di tale imposta con i crediti di altri tributi erariali. A Napoli, dove l’aliquota per l’abitazione principale è del 5.4‰ con detrazione di 154,94 euro e l’aliquota ordinaria del 7‰, le dichiarazioni Ici dovranno essere presentate entro il 31 luglio presso gli uffici comunali. Il gettito previsto è pari a 169,4 milioni. A Palermo l’Ici per l’abitazione principale è del 4.8‰ con detrazione pari a 103,29 euro, che viene maggiorata a 154,94 euro per gli anziani a basso reddito. Per godere dell’agevolazione dovranno presentare istanza entro il 31 luglio. Il gettito Ici previsto è di circa 60 milioni. Nel Comune di Bari, che prevede un gettito Ici di 81,480 milioni, l’aliquota ordinaria è del 7‰ e quella per l’abitazione principale del 4.25‰ con una detrazione di 103,29 euro che sale a 206,58 euro per numerose categorie deboli. Tra le modalità di pagamento previste c’è il sistema Taxtel, che consente di utilizzare la carta di credito attraverso il sito www.taxtel.it o chiamando il numero verde 199.191.191. A Catanzaro, dove l’aliquota per la prima casa è stata portata dal 5.5‰ al 5‰ con una detrazione di 103,29 euro e l’aliquota ordinaria è del 7‰, è previsto un gettito di 7,5 milioni. Le dichiarazioni di variazione dovranno essere presentate entro il 30 giugno, se la dichiarazione dei redditi è presentata in banca o presso le Poste, entro 31 luglio se la dichiarazione dei redditi viene fatta per via telematica. È stata fissata al 17 dicembre la scadenza entro cui si dovranno presentare al Comune di Potenza le dichiarazioni Ici e la documentazione per poter usufruire dell’aliquota al 3‰ per le case affittate a canone concordato secondo la legge 431/98 a inquilini con contratti triennali e a studenti universitari con contratti di oltre sei mesi (per le case non affittate per almeno due anni la cui aliquota è del 9‰). A Potenza l’aliquota ordinaria è del 7‰, quella per la prima casa del 5‰ e il gettito previsto è pari a 6 milioni.