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Chi è il notaio?
Nel sentire dell’opinione pubblica vi è la percezione di due elementi essenziali del ruolo del notaio, che già risultano anche in un ruolo minore, quando il notaio, in un programma televisivo, garantisce che tutto si svolga regolarmente, che nessuno possa imbrogliare.

Il primo è costituito dalla fiducia, che poggia sulla imparzialità (tutte le parti del contratto sono tutelate), su una preparazione giuridico-fiscale di alto livello (a seguito del concorso più severo in assoluto), sulla sua natura di pubblico ufficiale (che lo rende garante della veridicità e della legalità degli atti).

Il secondo consiste nel fatto che il notaio esercita la sua funzione non da dipendente dello Stato, ma con una organizzazione libero professionale, che consente buoni guadagni, a fronte di altrettanta efficienza ed affidabilità. La rapidità di predisposizione degli atti e delle formalità, il superamento delle difficoltà tecniche in tempi brevi, la trasmissione degli atti per via telematica ai pubblici registri, sono consentite dalla possibilità di investimenti molto costosi in personale e in strumenti informatici e sono garanzia di sicurezza e di efficienza per il cittadino.

I notai, oltre alle successioni, nelle quali sono forse i maggiori esperti, sono impegnati in due campi fondamentali: quello della circolazione dei beni immobili (case, uffici, terreni, capannoni, beni essenziali per le singole persone e per gli imprenditori) e nei passaggi più rilevanti dell’attività societaria.

In ambedue i casi il ricorso al notaio è imposto dalla legge per assicurare contratti e verbalizzazioni ineccepibili e per far sì che l’autonomia privata non superi i limiti di legalità fissati dalle norme.

Poiché l’intervento del notaio è obbligatorio, le tariffe sono fissate dallo Stato, a tutto vantaggio del cittadino. Ed è facile constatarlo: il trasferimento di una abitazione (per la quale il notaio garantisce nei confronti dei clienti la libertà da ipoteche ed altri vincoli) comporta un onorario notarile che è pari normalmente a metà della tariffa degli avvocati per l’assistenza in un analogo affare e ad un sesto di quanto riscuote il mediatore immobiliare.

Pochi sanno inoltre che il notariato italiano è stata la prima categoria professionale a stipulare un’assicurazione che copre tutti i suoi componenti con i Lloyd’s di Londra. Ciò vuol dire che il cittadino che si rivolge al notaio ha la certezza di essere pienamente tutelato anche in caso di eventuali errori.

Il numero programmato sul territorio (i notai sono in numero limitato a ragione della pubblica funzione svolta e sono legati alla loro sede di assegnazione, come i giudici, per garantire a tutto il territorio, anche il più disagiato, l’assistenza) è sinonimo di qualità, poiché i notai giungono alla professione dopo studi estremamente rigorosi e sono riconosciuti tra gli operatori del diritto più qualificati e con altissime responsabilità.

Nei concorsi - la scadenza è ormai annuale - le donne che li superano sono ormai in numero pari ai maschi e, ciò che è significativo, solo il 17,5% dei notai italiani (percentuale più bassa di tutto il panorama professionale) hanno un famigliare dedito alla medesima professione.

Contratti preliminari

Accade di frequente che, visionato e scelto l’immobile da acquistare si arrivi ad un sostanziale accordo con la controparte, seppur non ancora formalizzato per iscritto.

E’ consigliabile allora, sin da questo momento, rivolgersi al notaio ancora prima della firma del contratto preliminare di compravendita (il cosiddetto compromesso).

Con il contratto preliminare, infatti, entrambi i contraenti si obbligano a stipulare, entro una certa data ed a date condizioni, il contratto definitivo di compravendita. Nascendo così da tale accordo preliminare (seppur concluso privatamente) degli impegni giuridicamente validi e pienamente vincolanti per le parti (e come tali addirittura eseguibili forzatamente con l’intervento del Giudice).

Si comprende chiaramente, quindi, come sia opportuno effettuare tutta quella serie di controlli ed accertamenti di cui si parlava poc’anzi (piena titolarità in capo a chi vende, libertà dell’immobile da ogni genere di vincoli e pesi, regolarità catastale ed urbanistico-edilizia) anteriormente alla sottoscrizione del cosiddetto compromesso, il quale, si ripete, non solo vincola legalmente i contraenti quantunque redatto privatamente, ma anche in quanto di prassi comporta per il futuro acquirente il contestuale versamento di una somma di denaro (spesso anche ingente) a titolo di anticipo del corrispettivo finale pattuito. Affidandosi, dunque, immediatamente al notaio, si ha la possibilità di avere un quadro giuridico completo della situazione, si ottengono informazioni e consigli preziosi per il positivo esito della compravendita, e si evita così, in sostanza, il rischio di concludere contratti preliminari (con conseguente assunzione di impegni e versamento di somme) che probabilmente non si sarebbero sottoscritti affatto ove si fosse conosciuta con completezza la situazione o non si sarebbero comunque conclusi a quelle condizioni e con quei termini.

Con il suo intervento il notaio, riversa su entrambe le parti, in posizione di imparzialità (a garanzia quindi anche del futuro venditore stesso) la sua preparazione giuridica, consigliando le migliori soluzioni per la fattispecie concreta effettuando tutti i controlli e le verifiche del caso (comunque necessarie in previsione del successivo contratto definitivo), redigendo egli stesso il contratto preliminare ed in tal modo talvolta anche conciliando e mediando, ove possibile, le divergenti posizioni delle parti (ad esempio in merito ad anticipi del corrispettivo, alla fissazione del termine finale per la stipula dell’atto definitivo - ben conoscendo egli, una volta valutata l’intera fattispecie, i tempi tecnici necessari per addivenire alla stipula finale - alla consegna delle chiavi, tanto per citare alcuni dei punti più delicati e statisticamente più dibattuti tra i contraenti).

Quantunque oggi, quindi, sia alquanto frequente che le agenzie immobiliari oltre a svolgere la consueta attività di mediazione, curino anche la redazione e la stipulazione del contratto di compromesso, appare in genere consigliabile prima rivolgersi al notaio di fiducia per il cui ministero ci si avvarrà per il contratto definitivo, al fine di ottenere dallo stesso, previa esibizione della minuta del contratto preliminare da sottoscrivere, tutte le informazioni ed i suggerimenti del caso, come sopra evidenziati.

Con una legge del 1997 è stata resa possibile la trascrizione dei contratti preliminari purché risultino da atto pubblico o da scrittura privata autenticata (è quindi indispensabile “l’intervento” del notaio) ed i cui effetti cessano e si considerano mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo, ed in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del definitivo: la trascrizione, col suo effetto “prenotativo” e “pubblicitario”, tutela il promissario acquirente da un possibile inadempimento del promittente venditore, in particolar modo nel caso in cui intenda vendere a terzi l’immobile già in precedenza promesso in vendita ad altro promissario acquirente.

La trascrizione ha una funzione in tal caso essenziale per la tutela del futuro acquirente, in ragione della “opponibilità erga omnes”, che determina con riguardo a quel contratto preliminare, nel senso che nessun soggetto diverso da quelli del compromesso, dopo l’effettuazione della trascrizione stessa, potrà dire che non era a conoscenza del preliminare trascritto e quindi del fatto che quell’immobile era ormai sostanzialmente “prenotato”: la trascrizione del preliminare pone l’acquirente al riparo da ogni vicenda pregiudizievole che colpisca l’immobile (ad esempio: ipoteche o pignoramenti) nel lasso di tempo tra preliminare e definitivo; persino in caso di fallimento del venditore, la trascrizione del preliminare rende molto più agevole recuperare in tutto o in parte le somme versate (in sede fallimentare il promissario acquirente ha una posizione privilegiata rispetto agli altri creditori).

Da ultimo, si deve sottolineare che, relativamente alla registrazione del contratto preliminare, la tassazione imposta dalla legge sulla caparra eventualmente prevista (0,5%) ovvero sugli acconti versati (3%) viene recuperata in sede di stipula del definitivo, ossia le imposte così pagate vengono a defalcare quanto dovuto per l’imposta principale al momento della registrazione del contratto definitivo.

Gli unici oneri che gli stipulanti devono sopportare a livello fiscale riguardano quindi esclusivamente l’imposta fissa di registro e quella di bollo, oltre alle spese relative alla trascrizione dell’atto e notarili per il servizio reso (ossia consulenza, redazione del contratto, sua registrazione e trascrizione).

Se, dunque, la trascrizione del contratto preliminare e quindi l’intervento del notaio è una facoltà delle parti (facoltà sicuramente consigliabile stante quanto sopra detto in merito alle garanzie che ne derivano), obbligo delle parti ed ora delle agenzie immobiliari è quello di provvedere alla registrazione di tale contratto, pur se stipulato privatamente.

Il notaio saprà darvi tutte le informazioni necessarie sulla natura del documento da firmare e sul contenuto del documento, al fine di evitarvi spiacevoli sorprese.