L’acquisto di una casa è sempre un passaggio importante della nostra vita. Così come la vendita di un immobile sigla momenti densi di significato: dall’investimento, alla trasformazione del patrimonio, dalla necessità ai cambiamenti generazionali. In tutti e due i casi l’acquisto o la vendita di un immobile non sono cose da prendere alla leggera.

Si tratta infatti di operazioni estremamente complesse e dense di insidie, che non possono essere affrontate senza i consigli di un esperto. Siete in grado di sapere quali siano i diritti e gli obblighi tanto del venditore quanto dell’acquirente? E, soprattutto, avete le cognizioni giuridiche adatte per evitare spiacevoli sorprese sia che vendiate sia che acquistiate un immobile?

Proprio per garantire il più elevato livello di sicurezza e serietà nell’acquisto di beni di così rilevante valore, quasi tutti gli ordinamenti delle moderne nazioni hanno riservato ad una particolare figura giuridica il compito di assicurare il buon esito dell’investimento: il notaio. Figura connotata dalle caratteristiche di indiscutibile serietà, assoluta imparzialità e considerevole preparazione tecnica.

Con il suo intervento, il notaio, infatti, ponendosi in situazione di terzietà rispetto al venditore ed all’acquirente, garantisce tanto l’uno che l’altro, assumendo su di sé la piena, incondizionata e, soprattutto, gravosissima responsabilità in merito alla positiva conclusione sotto ogni punto di vista, della compravendita.

Proprio per questi motivi egli è in grado di fornire tutte le informazioni utili o necessarie per il buon esito dell’affare.

Il notaio ha esperienza e capacità professionali tali da poter dare tutte le spiegazioni relative ai diritti  ed agli obblighi delle parti nella compravendita, garantendo la protezione ed il completo soddisfacimento degli interessi e delle aspettative di entrambe.

E’ importante, dunque, rivolgersi al notaio per venire a conoscenza delle insidie,  tanto per chi vende tanto per chi acquista, che possono nascondersi dietro una (apparentemente) banale compravendita.

Insidie che, quantunque non lo si creda, si presentano sin dal momento della iniziale decisione di vendere o di acquistare.

Siete, per esempio, a conoscenza delle considerevoli conseguenze legali derivanti da una semplice firma su una semplice proposta  (per lo più irrevocabile) di acquisto o di vendita?

Avete idea dei vincoli e degli obblighi che possono nascere dalla sottoscrizione di un contratto preliminare, sia pure redatto privatamente?

E’ importante quindi muovere  i primi passi nel difficile mondo della compravendita  immobiliare con il piede giusto: lasciatevi guidare dal vostro notaio di fiducia, il quale sarà in grado, non solo di farvi raggiungere con soddisfazione e sicurezza il vostro obiettivo, ma vi consiglierà anche le migliori soluzioni sotto il profilo fiscale.

Il mutuo

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell’altra, detta mutuatario, al fine che quest’ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi.

Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina  di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento). Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi e regole moderne, sia di una meditazione dottrinale che a giusta ragione può definirsi millenaria (il mutuo è contemplato nel diritto romano classico ed è stato oggetto di studio da parte dei giuristi bizantini, dei giuristi medievali di diritto comune, dei giuristi delle codificazioni dell’età moderna). Attualmente la tematica è ulteriormente arricchita da suggestioni e novità provenienti da Paesi stranieri e dalla disciplina dell’Unione europea. Tutto questo rende l’idea  della effettiva complessità della figura: il contratto di mutuo, tipico prodotto di una prestazione intellettuale, ben si presta a essere concepito come una composizione di ingegneria giuridica, in cui il lavoro di costruzione, dimensionamento e coordinamento delle diverse clausole, caratterizza il risultato nel suo complesso, e ne rende possibile una valutazione in termini di migliore (o peggiore) qualità e convenienza.

I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio se incaricato per tempo dal mutuatario può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire  soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio contrattuale.

Se la struttura di base del contratto è quella indicata, può avvenire, abbastanza di frequente, che il mutuo venga stipulato secondo una disciplina speciale, quella del “credito fondiario”. Tale disciplina oggi si distingue ben poco da quella di un mutuo ipotecario “ordinario”, discutendosi addirittura tra gli esperti quando si sia in presenza di una fattispecie oppure di un’altra; tuttavia, esistono delle differenze significative, alcune delle quali saranno evidenziate nelle schede illustrative che seguono.

Non costituisce, invece, una specie particolare, il così detto mutuo unilaterale, diffuso nella recente prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio (come è indispensabile al fine della concessione della garanzia ipotecaria) è solo il mutuatario: questa modalità di perfezionamento può ridurre, di fatto ed a seconda dei casi, lo spazio del notaio per esercitare la sua funzione di indirizzo e consulenza.

Occorre fin d’ora attirare l’attenzione su un punto essenziale. Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: a volte le banche trattengono la somma  fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula. Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente concede in garanzia alla banca! Un possibile rimedio consiste nell’ottenere dalla banca un finanziamento “ponte” (o “pre-finanziamento”), che copra il periodo tra la stipulazione del mutuo e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili. Con l’assistenza del notaio si potrà, secondo i casi, cercare di contemperare per quanto possibile le opposte esigenze.

Altra avvertenza concerne un aspetto eventuale: può darsi che il mutuatario preveda che l’immobile acquistato, e concesso in ipoteca, debba essere presto rivenduto per varie esigenze (trasferimento di residenza, aumento dei componenti della famiglia con necessità di una casa più grande, ecc.); conseguentemente fa conto di poter accollare, in conto prezzo, al futuro nuovo acquirente dell’immobile la parte del mutuo che gli resta da pagare. Ora, a parte il fatto che 1) sull’accollo deve essere d’accordo anche l’acquirente, e che, 2) a volte le banche pongono qualche ostacolo all’operazione, bisogna soprattutto ricordare che, per regola generale, 3) l’accollo non è “liberatorio”, ma “cumulativo”: ciò significa che, effettuato l’accollo del residuo mutuo, la banca non cambia debitore, ma ne acquisisce uno in più; per cui, se il nuovo acquirente per caso non riesce a pagare la banca, questa potrà ancora avanzare pretese nei confronti dell’originario mutuatario. Per questi motivi, la attuale prassi constata un minore ricorso all’accollo: in sostanza il venditore estingue il suo mutuo, mentre l’acquirente, se necessario, ne contrae uno nuovo in proprio. Anche su questo aspetto, il notaio può essere di aiuto, evidenziando le concrete alternative ed i relativi costi.

Ecco, a titolo esemplificativo i requisiti che vanno inclusi in una proposta di vendita o acquisto e in un preliminare di compravendita:
- la precisa descrizione del bene o dei beni;
- l’esatta individuazione del proprietario e dei proprietari e dell’acquirente o degli acquirenti;
- le obbligazioni del venditore e dell’acquirente;
- il prezzo della vendita e le modalità di pagamento;
- le condizioni della compravendita e le garanzie della stessa;
- i documenti di provenienza del bene o dei beni;
- l’indicazione della presenza di eventuali formalità ipotecarie;
- la decorrenza del possesso del bene o dei beni;
- termine entro cui concludere il contratto definitivo.

Ciò non toglie che, per le esigenze le più varie, si concluda un preliminare dal contenuto più snello, che contenga solo gli elementi essenziali, ovvero:
- soggetti stipulanti;
- oggetto del contratto, che sarà il futuro trasferimento dell’immobile dietro pagamento del prezzo;
- termine entro il quale il contratto definitivo va concluso.

Giova ricordare che il contratto preliminare e quello definitivo sono collegati da un nesso di strumentalità, cosicché il contratto definitivo ha una funzione dichiarativa e riproduttiva del preliminare.

La funzione di quest’ultimo è talmente importante che il promissario acquirente può rivolgersi ad un giudice per chiedere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, qualora il promettente venditore non adempia ai suoi obblighi (si veda più specificamente nella parte riservata al preliminare ).

A maggior tutela della parte acquirente, inoltre, il legislatore ha previsto che il contratto preliminare, stipulato necessariamente per atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio, sia trascrivibile presso il competente ufficio dei Registri Immobiliari: tale trascrizione ha una funzione “prenotativa”, nel senso che l’acquirente, dopo il preliminare, è tutelato dai pregiudizi che possano derivare da qualsivoglia atto di disposizione che il promettente alienante compia sul bene oggetto del preliminare stesso nel periodo che segue la sua stipulazione.

Tale effetto tuttavia cessa se entro un anno dal termine pattuito (ecco l’importanza del termine nel preliminare) o entro tre anni dalla trascrizione non sia eseguita la trascrizione del definitivo o di altro atto equivalente (come la sentenza del giudice, di cui si diceva sopra).

Questa disciplina si applica anche nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto un immobile da costruire, ma in tal caso il preliminare deve riportare altri elementi  in aggiunta al contenuto minimo suddetto, quali la superficie utile della porzione di edificio e la quota di diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi (si veda a tal proposito il paragrafo relativo alla  «Tutela degli acquirenti di immobili da costruire»).

Comunque sia, il notaio sa quali sono gli elementi che una “buona” proposta o un “buon” preliminare devono contenere, nell’interesse sia della parte che intende vendere sia di quella che intende acquistare: caso per caso sarà approntato un consulto tecnico-giuridico che tuteli al meglio gli interessi di entrambe le parti.

Molto frequente nella pratica commerciale in materia di compravendite di immobili è poi il contratto preliminare per persona da nominare.

A mezzo di questo l’acquirente può riservarsi la facoltà di nominare successivamente, in genere al momento della stipulazione del contratto definitivo, la persona che dovrà acquistare i diritti ed assumere gli obblighi derivanti dal contratto stesso.

L’utilità del contratto preliminare è evidente laddove si consideri che esso permette ad un soggetto di intervenire alla stipula del contratto preliminare e poi, in dipendenza della sua volontà, di scegliere un soggetto diverso come “acquirente”, che viene considerato tale sin dal momento della conclusione del contratto; tale tipo contrattuale può così costituire anche uno strumento di speculazione.

Il contratto per persona da nominare può però riservare delle insidie per il venditore, laddove solo si pensi che non è sempre indifferente avere un acquirente piuttosto che un altro, e ciò per motivi i più vari (solvibilità dell’acquirente nominato, considerazione personale e sociale, rapporti pregressi …).

Essendo tuttavia una stipulazione connotata da un alto grado di tecnicità, il notaio sicuramente può garantire il contenuto più attagliato alle esigenze degli stipulanti.

Chi è il notaio?
Nel sentire dell’opinione pubblica vi è la percezione di due elementi essenziali del ruolo del notaio, che già risultano anche in un ruolo minore, quando il notaio, in un programma televisivo, garantisce che tutto si svolga regolarmente, che nessuno possa imbrogliare.

Il primo è costituito dalla fiducia, che poggia sulla imparzialità (tutte le parti del contratto sono tutelate), su una preparazione giuridico-fiscale di alto livello (a seguito del concorso più severo in assoluto), sulla sua natura di pubblico ufficiale (che lo rende garante della veridicità e della legalità degli atti).

Il secondo consiste nel fatto che il notaio esercita la sua funzione non da dipendente dello Stato, ma con una organizzazione libero professionale, che consente buoni guadagni, a fronte di altrettanta efficienza ed affidabilità. La rapidità di predisposizione degli atti e delle formalità, il superamento delle difficoltà tecniche in tempi brevi, la trasmissione degli atti per via telematica ai pubblici registri, sono consentite dalla possibilità di investimenti molto costosi in personale e in strumenti informatici e sono garanzia di sicurezza e di efficienza per il cittadino.

I notai, oltre alle successioni, nelle quali sono forse i maggiori esperti, sono impegnati in due campi fondamentali: quello della circolazione dei beni immobili (case, uffici, terreni, capannoni, beni essenziali per le singole persone e per gli imprenditori) e nei passaggi più rilevanti dell’attività societaria.

In ambedue i casi il ricorso al notaio è imposto dalla legge per assicurare contratti e verbalizzazioni ineccepibili e per far sì che l’autonomia privata non superi i limiti di legalità fissati dalle norme.

Poiché l’intervento del notaio è obbligatorio, le tariffe sono fissate dallo Stato, a tutto vantaggio del cittadino. Ed è facile constatarlo: il trasferimento di una abitazione (per la quale il notaio garantisce nei confronti dei clienti la libertà da ipoteche ed altri vincoli) comporta un onorario notarile che è pari normalmente a metà della tariffa degli avvocati per l’assistenza in un analogo affare e ad un sesto di quanto riscuote il mediatore immobiliare.

Pochi sanno inoltre che il notariato italiano è stata la prima categoria professionale a stipulare un’assicurazione che copre tutti i suoi componenti con i Lloyd’s di Londra. Ciò vuol dire che il cittadino che si rivolge al notaio ha la certezza di essere pienamente tutelato anche in caso di eventuali errori.

Il numero programmato sul territorio (i notai sono in numero limitato a ragione della pubblica funzione svolta e sono legati alla loro sede di assegnazione, come i giudici, per garantire a tutto il territorio, anche il più disagiato, l’assistenza) è sinonimo di qualità, poiché i notai giungono alla professione dopo studi estremamente rigorosi e sono riconosciuti tra gli operatori del diritto più qualificati e con altissime responsabilità.

Nei concorsi - la scadenza è ormai annuale - le donne che li superano sono ormai in numero pari ai maschi e, ciò che è significativo, solo il 17,5% dei notai italiani (percentuale più bassa di tutto il panorama professionale) hanno un famigliare dedito alla medesima professione.

Contratti preliminari

Accade di frequente che, visionato e scelto l’immobile da acquistare si arrivi ad un sostanziale accordo con la controparte, seppur non ancora formalizzato per iscritto.

E’ consigliabile allora, sin da questo momento, rivolgersi al notaio ancora prima della firma del contratto preliminare di compravendita (il cosiddetto compromesso).

Con il contratto preliminare, infatti, entrambi i contraenti si obbligano a stipulare, entro una certa data ed a date condizioni, il contratto definitivo di compravendita. Nascendo così da tale accordo preliminare (seppur concluso privatamente) degli impegni giuridicamente validi e pienamente vincolanti per le parti (e come tali addirittura eseguibili forzatamente con l’intervento del Giudice).

Si comprende chiaramente, quindi, come sia opportuno effettuare tutta quella serie di controlli ed accertamenti di cui si parlava poc’anzi (piena titolarità in capo a chi vende, libertà dell’immobile da ogni genere di vincoli e pesi, regolarità catastale ed urbanistico-edilizia) anteriormente alla sottoscrizione del cosiddetto compromesso, il quale, si ripete, non solo vincola legalmente i contraenti quantunque redatto privatamente, ma anche in quanto di prassi comporta per il futuro acquirente il contestuale versamento di una somma di denaro (spesso anche ingente) a titolo di anticipo del corrispettivo finale pattuito. Affidandosi, dunque, immediatamente al notaio, si ha la possibilità di avere un quadro giuridico completo della situazione, si ottengono informazioni e consigli preziosi per il positivo esito della compravendita, e si evita così, in sostanza, il rischio di concludere contratti preliminari (con conseguente assunzione di impegni e versamento di somme) che probabilmente non si sarebbero sottoscritti affatto ove si fosse conosciuta con completezza la situazione o non si sarebbero comunque conclusi a quelle condizioni e con quei termini.

Con il suo intervento il notaio, riversa su entrambe le parti, in posizione di imparzialità (a garanzia quindi anche del futuro venditore stesso) la sua preparazione giuridica, consigliando le migliori soluzioni per la fattispecie concreta effettuando tutti i controlli e le verifiche del caso (comunque necessarie in previsione del successivo contratto definitivo), redigendo egli stesso il contratto preliminare ed in tal modo talvolta anche conciliando e mediando, ove possibile, le divergenti posizioni delle parti (ad esempio in merito ad anticipi del corrispettivo, alla fissazione del termine finale per la stipula dell’atto definitivo - ben conoscendo egli, una volta valutata l’intera fattispecie, i tempi tecnici necessari per addivenire alla stipula finale - alla consegna delle chiavi, tanto per citare alcuni dei punti più delicati e statisticamente più dibattuti tra i contraenti).

Quantunque oggi, quindi, sia alquanto frequente che le agenzie immobiliari oltre a svolgere la consueta attività di mediazione, curino anche la redazione e la stipulazione del contratto di compromesso, appare in genere consigliabile prima rivolgersi al notaio di fiducia per il cui ministero ci si avvarrà per il contratto definitivo, al fine di ottenere dallo stesso, previa esibizione della minuta del contratto preliminare da sottoscrivere, tutte le informazioni ed i suggerimenti del caso, come sopra evidenziati.

Con una legge del 1997 è stata resa possibile la trascrizione dei contratti preliminari purché risultino da atto pubblico o da scrittura privata autenticata (è quindi indispensabile “l’intervento” del notaio) ed i cui effetti cessano e si considerano mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo, ed in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del definitivo: la trascrizione, col suo effetto “prenotativo” e “pubblicitario”, tutela il promissario acquirente da un possibile inadempimento del promittente venditore, in particolar modo nel caso in cui intenda vendere a terzi l’immobile già in precedenza promesso in vendita ad altro promissario acquirente.

La trascrizione ha una funzione in tal caso essenziale per la tutela del futuro acquirente, in ragione della “opponibilità erga omnes”, che determina con riguardo a quel contratto preliminare, nel senso che nessun soggetto diverso da quelli del compromesso, dopo l’effettuazione della trascrizione stessa, potrà dire che non era a conoscenza del preliminare trascritto e quindi del fatto che quell’immobile era ormai sostanzialmente “prenotato”: la trascrizione del preliminare pone l’acquirente al riparo da ogni vicenda pregiudizievole che colpisca l’immobile (ad esempio: ipoteche o pignoramenti) nel lasso di tempo tra preliminare e definitivo; persino in caso di fallimento del venditore, la trascrizione del preliminare rende molto più agevole recuperare in tutto o in parte le somme versate (in sede fallimentare il promissario acquirente ha una posizione privilegiata rispetto agli altri creditori).

Da ultimo, si deve sottolineare che, relativamente alla registrazione del contratto preliminare, la tassazione imposta dalla legge sulla caparra eventualmente prevista (0,5%) ovvero sugli acconti versati (3%) viene recuperata in sede di stipula del definitivo, ossia le imposte così pagate vengono a defalcare quanto dovuto per l’imposta principale al momento della registrazione del contratto definitivo.

Gli unici oneri che gli stipulanti devono sopportare a livello fiscale riguardano quindi esclusivamente l’imposta fissa di registro e quella di bollo, oltre alle spese relative alla trascrizione dell’atto e notarili per il servizio reso (ossia consulenza, redazione del contratto, sua registrazione e trascrizione).

Se, dunque, la trascrizione del contratto preliminare e quindi l’intervento del notaio è una facoltà delle parti (facoltà sicuramente consigliabile stante quanto sopra detto in merito alle garanzie che ne derivano), obbligo delle parti ed ora delle agenzie immobiliari è quello di provvedere alla registrazione di tale contratto, pur se stipulato privatamente.

Il notaio saprà darvi tutte le informazioni necessarie sulla natura del documento da firmare e sul contenuto del documento, al fine di evitarvi spiacevoli sorprese.