Mancata stipula del definitivo dopo la scadenza del mandato: diritto alla provvigione

15 aprile 2009

Da Il Sole 24Ore 

Corte di Cassazione, Sez. III civ, Sentenza 5 marzo 2009, n. 5348. 

Massima

Perché sorga il diritto del mediatore al compenso, è sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dallo stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti. Ne consegue che spetta al mediatore il diritto a percepire la provvigione anche se l’accordo di mediazione esclude espressamente il diritto al compenso nell’ipotesi in cui dopo la scadenza del mandato vi sia la sottoscrizione del solo preliminare di compravendita cui non faccia seguito la stipula del definitivo. Ciò in virtù dei principi generali di buona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto. In particolare la buona fede si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del neminem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell’altra parte.

Nota

Il dictum giudiziale – Il titolare di un’agenzia immobiliare conveniva in giudizio il proprietario di un immobile che in precedenza gli aveva conferito l’incarico di procacciarne la vendita al fine di sentirlo condannare al pagamento delle provvigioni maturate, dal momento che, terminate le trattative precontrattuali, le parti senza più interpellare l’agenzia avevano sottoscritto un contratto preliminare di compravendita. In primo grado il Pretore accoglieva la domanda condannando il convenuto al pagamento della provvigione, mentre in appello il Collegio giudicante riformava la sentenza gravata dichiarando l’insussistenza del diritto alla provvigione in capo all’Agenzia, stante la presenza nel contratto di mandato di una clausola secondo la quale scaduto il mandato l’insorgenza del diritto alla provvigione era subordinata alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita (che nel caso di specie non era stato concluso), non bastando la sottoscrizione del solo preliminare, che invece era stata pattuita come sufficiente durante il periodo di vigenza del mandato. Avverso tale sentenza spiegava ricorso per Cassazione l’agenzia immobiliare. Il Supremo Collegio nella sentenza in rassegna, ritenuta la fondatezza dei motivi di ricorso, lo ha accolto, ritenendo non condivisibile l’interpretazione della su richiamata clausola contrattuale fornita dalla Corte di merito, idonea se accolta a legittimare – secondo i Giudici Ermellini – comportamenti elusivi delle parti tali da privare di efficacia il contratto di incarico. In particolare, i Supremi Giudici, dopo aver aderito ai più recenti orientamenti della giurisprudenza di legittimità in ordine ai presupposti del diritto alla provvigione, di cui all’art. 1755 cod. civ., hanno posto in rilievo – e qui la novità della sentenza in rassegna – l’assoluta preminenza dei principi di buona fede e correttezza scolpiti dal legislatore del codice civile, come fatti propri dalla giurisprudenza di legittimità, nell’interpretazione dei contratti, in funzione di garanzia del giusto equilibrio dei contrapposti interessi. La Corte di legittimità ha quindi cassato la sentenza e rinviato la causa alla stessa Corte d’Appello che aveva giudicato in secondo grado, naturalmente in diversa composizione, con l’ordine di adeguarsi ai principi di diritto riprodotti in epigrafe.

Nota a cura dello Studio Legale Carpineti – Cusmai

Il testo integrale della sentenza è disponibile, per gli abbonati, nella banca dati “Codice degli Immobili”.


La valutazione immobiliare

11 settembre 2008

da www.ilsole24ore.com

Le profonde innovazioni e i radicali mutamenti che si stanno registrando nel campo della valutazione immobiliare, accompagnate da seppur lenti, inesorabili passaggi regolamentari e legislativi, impongono a tutti gli operatori del mercato immobiliare, valutatori professionisti in testa, il dover mutare il loro modo di operare le stime nei diversi settori bancario, contabile, giudiziario, assicurativo e privato.
In verità, da sempre, il panorama delle valutazioni immobiliari in Italia è stato fortemente in contrasto con quello degli altri Paesi, avanzati, USA e Inghilterra su tutti, rivelando una arretratezza sia nei metodi di stima sia nell’analisi del mercato immobiliare.
Il forte impulso che si sta registrando da qualche anno nel mercato europeo, dovuto in particolare nella necessità della circolazione di beni, della crescente internazionalizzazione delle società, dell’entrata in vigore di norme contabili e bancarie, sta portando sempre più lo strumento della valutazione immobiliare a fondersi nel mercato finanziario e a divenire essenziale nei processi di valutazione del rischio bancario e della contabilità sulla base delle norme internazionali. Ciò determinerà inesorabilmente una nuova presa di coscienza da parte dei professionisti coinvolti a vario modo nelle operazioni estimative.


Ruolo degli agenti di affari in mediazione

15 luglio 2008

Il Ruolo degli agenti di affari in mediazione (L. 3.2.89 n. 39; D.M. 21.12.90 n. 452 Dir. Comm.) è un registro tenuto nelle Camere di Commercio, nei quali sono iscritti coloro che svolgono attività di mediazione. È distinto in quattro sezioni: agenti immobiliari, agenti merceologici, agenti con mandato a titolo oneroso, agenti in servizi vari. L’iscrizione è subordinata al possesso di un diploma di scuola media superiore e al superamento di un apposito esame, è condizione indispensabile per l’esercizio professionale, indetto dalla commissione centrale, istituita presso il Ministero dell’Industria, del Commercio e dell’Artigianato.

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