Mancata stipula del definitivo dopo la scadenza del mandato: diritto alla provvigione

15 aprile 2009

Da Il Sole 24Ore 

Corte di Cassazione, Sez. III civ, Sentenza 5 marzo 2009, n. 5348. 

Massima

Perché sorga il diritto del mediatore al compenso, è sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dallo stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti. Ne consegue che spetta al mediatore il diritto a percepire la provvigione anche se l’accordo di mediazione esclude espressamente il diritto al compenso nell’ipotesi in cui dopo la scadenza del mandato vi sia la sottoscrizione del solo preliminare di compravendita cui non faccia seguito la stipula del definitivo. Ciò in virtù dei principi generali di buona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto. In particolare la buona fede si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del neminem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell’altra parte.

Nota

Il dictum giudiziale – Il titolare di un’agenzia immobiliare conveniva in giudizio il proprietario di un immobile che in precedenza gli aveva conferito l’incarico di procacciarne la vendita al fine di sentirlo condannare al pagamento delle provvigioni maturate, dal momento che, terminate le trattative precontrattuali, le parti senza più interpellare l’agenzia avevano sottoscritto un contratto preliminare di compravendita. In primo grado il Pretore accoglieva la domanda condannando il convenuto al pagamento della provvigione, mentre in appello il Collegio giudicante riformava la sentenza gravata dichiarando l’insussistenza del diritto alla provvigione in capo all’Agenzia, stante la presenza nel contratto di mandato di una clausola secondo la quale scaduto il mandato l’insorgenza del diritto alla provvigione era subordinata alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita (che nel caso di specie non era stato concluso), non bastando la sottoscrizione del solo preliminare, che invece era stata pattuita come sufficiente durante il periodo di vigenza del mandato. Avverso tale sentenza spiegava ricorso per Cassazione l’agenzia immobiliare. Il Supremo Collegio nella sentenza in rassegna, ritenuta la fondatezza dei motivi di ricorso, lo ha accolto, ritenendo non condivisibile l’interpretazione della su richiamata clausola contrattuale fornita dalla Corte di merito, idonea se accolta a legittimare – secondo i Giudici Ermellini – comportamenti elusivi delle parti tali da privare di efficacia il contratto di incarico. In particolare, i Supremi Giudici, dopo aver aderito ai più recenti orientamenti della giurisprudenza di legittimità in ordine ai presupposti del diritto alla provvigione, di cui all’art. 1755 cod. civ., hanno posto in rilievo – e qui la novità della sentenza in rassegna – l’assoluta preminenza dei principi di buona fede e correttezza scolpiti dal legislatore del codice civile, come fatti propri dalla giurisprudenza di legittimità, nell’interpretazione dei contratti, in funzione di garanzia del giusto equilibrio dei contrapposti interessi. La Corte di legittimità ha quindi cassato la sentenza e rinviato la causa alla stessa Corte d’Appello che aveva giudicato in secondo grado, naturalmente in diversa composizione, con l’ordine di adeguarsi ai principi di diritto riprodotti in epigrafe.

Nota a cura dello Studio Legale Carpineti – Cusmai

Il testo integrale della sentenza è disponibile, per gli abbonati, nella banca dati “Codice degli Immobili”.


LOCAZIONI: NELL’F23 SI INDICA L’ANNO DI REGISTRAZIONE

24 ottobre 2008
   

Nel campo 10 del modello F23 devo indicare l’anno in cui è stato registrato il contratto di locazione o l’anno in cui pago l’imposta di registro? Esempio, contratto registrato nel 2003, nel 2007 devo pagare l’imposta di registro; nel campo 10 devo scrivere 2003 o 2007?


Le istruzioni alla compilazione del modello F23 specificano che, quando si tratta di «contratti di locazione per annualità successive alla prima», nel campo 10 va indicato «l’anno di registrazione», oltre agli «estremi dell’atto (serie e numero di registrazione, separati da un barra)».Quindi, il lettore dovrà riportare l’anno “2003” (quello della registrazione del contratto), e non il “2007” (annualità per la quale corrisponde l’imposta).

 

 

 


L’usufrutto dal punto di vista fiscale.

12 luglio 2008

segue l’articolo sull’usufrutto e nuda proprietà

La costituzione dell’usufrutto è un atto di trasferimento immobiliare soggetto all’imposta di registro 7% (3% in caso di prima casa) applicata al valore del diritto reale di usufrutto calcolato come sopra.
Il reddito dell’usufrutto concorre a formare il reddito complessivo del soggetto ai fini IRPEF (vedi art.85, co.2, e art. 54 del DPR 917/1986)
L’ICI è a carico dell’usufruttuario. Non sono soggetti passivi ICI il nudo proprietario (C.M. 27.05.99, n.120/E; C.M. 07.06.2000 n.118/E).
Il vantaggio fiscale
Poiché con l’acquisto della sola nuda proprietà si sottopone a tassazione l’immobile per un valore ridotto. Nell’esempio precedente la base imponibile è 62.000 al posto di 200.000.


Usufrutto e Nuda Proprietà

10 luglio 2008

 All’usufruttuario spetta il diritto di godere di un bene, e dei relativi redditi. Ad esempio abitare oppure concedere un immobile.
Al nudo proprietario spetta solo la proprietà spogliata del potere di trarre utilità dal bene. Ad esempio la proprietà proprietà di un immobile senza poterci abitare o darlo in locazione.
E’ possibile vendere/donare o acquistare solo la nuda proprietà: ad esempio un proprietario (una persona anziana desiderosa un alloggio sicuro e un capitale a disposizione) può decidere di vendere la nuda proprietà e riservare per se e per il coniuge l’usufrutto. Un altro esempio, i genitori possono decidere di donare al  figlio solo la nuda proprietà e riservare per loro l’usufrutto.
 
 
Ma quanto vale l’usufrutto vitalizio ?  Qual’è il trattamento fiscale ?
Il fisco, ai fini del calcolo delle imposte sul trasferimento della nuda proprietà, da una tabella con dei coefficienti (Tabella del valore comparativo usufrutto nuda proprietà rapportata al nuovo tasso legale del 3%, in vigore dal 1/1/2008).
Calcolo del valore del diritto reale di usufrutto
L’usufrutto vitalizio dura fintanto che vive l’usufruttuario e, quindi, il suo valore si calcola applicando un determinato coefficiente (relativo all’età dell’usufruttuario) al risultato del ragguaglio del valore della piena proprietà del bene considerato con il saggio legale d’interesse. Perciò l’usufrutto “vale” quanto più l’usufruttuario è giovane: empiricamente. 


 

Ad esempio dato 200.000 Euro il valore della piena proprietà e in 51 gli anni dell’usufruttuario, si ha che: 
l’usufrutto vale:
200.000 x 3% x 23 = 138.000 Euro
la nuda proprietà vale (specularmente):
62.000 Euro

Nella tabella qui sotto, è possibile vedere che l’usufrutto di un 51enne vale il 69% del valore della piena proprietà.