Immobili nel rogito con il doppio valore

14 maggio 2009

Dal 1° gennaio 2006 l’imposta di registro ha voltato pagina e si apre dunque uno scenario prima sconosciuto, quello del rogito in cui sono dichiarati due importi: il prezzo effettivamente pattuito (che diviene fiscalmente irrilevante sotto il profilo della tassazione indiretta) e il valore catastale del bene (che costituisce ora l’importo su cui applicare l’aliquota d’imposta).

La base imponibile dei trasferimenti di abitazioni tra privati infatti non fa più riferimento al prezzo del bene trasferito (o al suo valore venale, se superiore), ma al suo valore catastale (quello cioè che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti di aggiornamento).Ad esempio, nella compravendita di un appartamento con rendita catastale di 634,92 euro nella quale si dichiara un prezzo di 300mila euro, a richiesta dell’acquirente la tassazione va operata non più prendendo a riferimento il prezzo (caso nel quale – senza agevolazioni – le imposte di registro, ipotecaria e catastale sarebbero pari a 30mila €) ma il valore catastale (e cioè 634,92 x 126 = 80.000), con il risultato che l’ammontare da pagare in sede di registrazione risulta essere – sempre senza agevolazioni – di 8mila euro (5.600 euro per imposta di registro, 1.600 per l’ipotecaria e 800 per la catastale).

Le esclusioni.

La nuova norma però si applica solo nel caso in cui si tratti di «cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali». Pertanto, ove all’atto intervengano (dal lato della parte venditrice o da quello dell’acquirente) soggetti diversi la nuova norma non si può applicare e la tassazione andrà operata con le regole “tradizionali” (cioè base imponibile uguale al prezzo o, se superiore, al valore del bene). La nuova norma inoltre non riguarda qualsiasi tipologia edilizia, ma concerne esclusivamente gli «immobili ad uso abitativo e relative pertinenze» (ne sono quindi esclusi uffici, negozi, opifici, terreni, eccetera): pertinenze “classiche” delle abitazioni sono il garage, la cantina e il solaio, ma può pensarsi anche a pertinenze meno frequenti, come i locali di deposito (spesso ricorrenti nelle abitazioni ex rurali) o la chiesetta annessa a una villa di campagna.

Le plusvalenze.

La Finanziaria 2006 contiene infine una rilevante novità anche per la tassazione di alcune plusvalenze realizzate da privati nella vendita di beni immobili, alle quali d’ora innanzi potrà essere applicata, al posto dell’imposizione che normalmente si opererebbe (si tratta, a seconda dei casi, di un reddito che va a comporre l’ordinario imponibile Irpef oppure che è soggetto alla cosiddetta tassazione separata), un’imposta sostitutiva del 12,5 per cento. Le plusvalenze interessate dalla nuova imposta sostitutiva sono quelle che si realizzano: se viene venduto un bene acquistato (o costruito) da meno di 5 anni (a meno che non si tratti di un bene proveniente per successione o per donazione oppure di una casa che, per la maggior parte del periodo tra acquisto è vendita è stata adibita ad abitazione del contribuente): in tal caso costituisce reddito per il cedente la differenza tra il prezzo incassato e il costo di acquisto o di costruzione; se viene venduta un’area edificabile: anche qui costituisce reddito per il privato venditore la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto.

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TARSU: L’ALTEZZA TASSABILE STABILITA DAI COMUNI

4 maggio 2009

da: ilsole24ore.it

Per la tassa dei rifiuti, oltre alla superficie dell’abitazione, si deve indicare anche quella dei locali interrati alti 2,14 metri e condonati nel 1997 e quella della cantina?

L’articolo 62 del Dlgs 15 novembre 1993, n. 507, dispone che «non sono soggetti alla tassa i locali… che non possono produrre rifiuti o per la loro natura o per il particolare uso cui sono stabilmente destinati o perché risultino in obiettive condizioni di non utilizzabilità nel corso dell’anno, qualora tali circostanze siano indicate nella denuncia originaria o di variazione e debitamente riscontrate in base ad elementi obiettivi direttamente rilevabili o ad idonea documentazione».Locali di altezza inferiore a determinati standard (ora: metri 2,80) non possono, in genere, considerarsi idonei alla vita familiare, e sono pertanto esclusi da imposizione. Ma spesso i regolamenti comunali prevedono espressamente le altezze al di sotto delle quali la superficie non si considera tassabile. Il lettore, pertanto, può rivolgersi al comune e chiedere una copia del regolamento sulla tassa.L’articolo 70 del medesimo decreto, al comma 3, stabilisce che, indipendentemente dalla superficie dichiarata, quella da iscrivere a ruolo non può essere inferiore all’80% della superficie catastale, rilevabile da apposito certificato. Anche sulla base di questa disposizione, il lettore potrà ricavare elementi utili ai fini della superficie da denunciare, fermo restando l’obbligo di indicare nella denuncia i locali che — in ragione della loro modesta altezza — non sono imponibili.


Mancata stipula del definitivo dopo la scadenza del mandato: diritto alla provvigione

15 aprile 2009

Da Il Sole 24Ore 

Corte di Cassazione, Sez. III civ, Sentenza 5 marzo 2009, n. 5348. 

Massima

Perché sorga il diritto del mediatore al compenso, è sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dallo stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti. Ne consegue che spetta al mediatore il diritto a percepire la provvigione anche se l’accordo di mediazione esclude espressamente il diritto al compenso nell’ipotesi in cui dopo la scadenza del mandato vi sia la sottoscrizione del solo preliminare di compravendita cui non faccia seguito la stipula del definitivo. Ciò in virtù dei principi generali di buona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto. In particolare la buona fede si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del neminem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell’altra parte.

Nota

Il dictum giudiziale – Il titolare di un’agenzia immobiliare conveniva in giudizio il proprietario di un immobile che in precedenza gli aveva conferito l’incarico di procacciarne la vendita al fine di sentirlo condannare al pagamento delle provvigioni maturate, dal momento che, terminate le trattative precontrattuali, le parti senza più interpellare l’agenzia avevano sottoscritto un contratto preliminare di compravendita. In primo grado il Pretore accoglieva la domanda condannando il convenuto al pagamento della provvigione, mentre in appello il Collegio giudicante riformava la sentenza gravata dichiarando l’insussistenza del diritto alla provvigione in capo all’Agenzia, stante la presenza nel contratto di mandato di una clausola secondo la quale scaduto il mandato l’insorgenza del diritto alla provvigione era subordinata alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita (che nel caso di specie non era stato concluso), non bastando la sottoscrizione del solo preliminare, che invece era stata pattuita come sufficiente durante il periodo di vigenza del mandato. Avverso tale sentenza spiegava ricorso per Cassazione l’agenzia immobiliare. Il Supremo Collegio nella sentenza in rassegna, ritenuta la fondatezza dei motivi di ricorso, lo ha accolto, ritenendo non condivisibile l’interpretazione della su richiamata clausola contrattuale fornita dalla Corte di merito, idonea se accolta a legittimare – secondo i Giudici Ermellini – comportamenti elusivi delle parti tali da privare di efficacia il contratto di incarico. In particolare, i Supremi Giudici, dopo aver aderito ai più recenti orientamenti della giurisprudenza di legittimità in ordine ai presupposti del diritto alla provvigione, di cui all’art. 1755 cod. civ., hanno posto in rilievo – e qui la novità della sentenza in rassegna – l’assoluta preminenza dei principi di buona fede e correttezza scolpiti dal legislatore del codice civile, come fatti propri dalla giurisprudenza di legittimità, nell’interpretazione dei contratti, in funzione di garanzia del giusto equilibrio dei contrapposti interessi. La Corte di legittimità ha quindi cassato la sentenza e rinviato la causa alla stessa Corte d’Appello che aveva giudicato in secondo grado, naturalmente in diversa composizione, con l’ordine di adeguarsi ai principi di diritto riprodotti in epigrafe.

Nota a cura dello Studio Legale Carpineti – Cusmai

Il testo integrale della sentenza è disponibile, per gli abbonati, nella banca dati “Codice degli Immobili”.


Contratti di locazione,trasmissione telematica dei contratti di locazione.

30 ottobre 2008

La trasmissione telematica dei contratti di locazione, delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici e dei pagamenti successivi alla registrazione è possibile per tutti i contribuenti. Per richiedere on line la registrazione del contratto, della denuncia o il pagamento delle imposte successive alla registrazione è sufficiente possedere il Pincode (codice personale), indispensabile per utilizzare i servizi Internet messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, oppure aver ottenuto l’autorizzazione per accedere al servizio Entratel. Chi è già abilitato non ha bisogno di chiedere una nuova abilitazione.
Per i cosiddetti  grandi contribuenti , che possiedono almeno 100 immobili, gli adempimenti relativi alla registrazione dei contratti di locazione e delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici,  sono da eseguire obbligatoriamente per via telematica.
Per il pagamento on line delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni è necessario:


Aree edificabili in cammino verso l’incostituzionalità

20 ottobre 2008

Era inevitabile che la nozione di aree edificabili ai fini dell’Ici (e di tutte le altre imposte) finisse davanti alla Corte Costituzionale. La questione è stata sollevata dalla Commissione tributaria regionale del Lazio (30 agosto 2006, in Gazzetta Ufficiale n. 18/2007, p. 103) impugnando la legge Finanziaria per il 2006 (Dl n. 203/2005, articolo 11-quaterdecies) e il Dl 223/2006 (articolo 36, comma 2), per la formula da entrambe utilizzata secondo la quale «un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo». L’articolo 36 citato era già stato valorizzato dalla Cassazione (Sezioni Unite n. 25506/2006) sia pure indispettita dall’abuso dell’interpretazione autentica in materia tributaria, sempre a favore del fisco, e dalla violazione dell’articolo 111 della Costituzione che presuppone una parità delle parti nel processo «posto che nella specie l’amministrazione ha avuto il privilegio di rivestire il doppio ruolo di parte in causa e di legislatore». Ma in quella sentenza la Corte non sollevò neppure la questione di costituzionalità, perché l’intepretazione autentica contenuta nell’articolo 36 coincideva con quella che autonomamente essa avrebbe poi dato. Va detto qui, incidentalmente, che l’articolo 36 ha portata generale, in quanto, in altri commi, si riferisce espressamente alle norme impositive di tutte le altre imposte diverse dall’Ici. La Commissione regionale romana, fondandosi sul verbo “si interpreta”, ritiene le disposizioni degli articoli citati interpretative, ed idonee ad evitare dubbi sulla nozione di area fabbricabile; ma tale interpretazione ha voluto, secondo il giudice romano, anche stabilire una più alta base imponibile e una certezza nei rapporti tributari. Ciò premesso, la Commissione ha ritenuto d’ufficio la nuova formulazione delle leggi citate incostituzionale per violazione degli articoli 53 e 3 della Costituzione, nonché dei principi di razionalità e ragionevolezza (che sono peraltro da riferire all’articolo 3). La motivazione è questa. L’Ici è imposta patrimoniale, dove il reddito può essere solo parametro, tanto è vero che per le aree fabbricabili la base imponibile è data dal valore venale in comune commercio, il quale si realizza solo nella utilizzazione patrimoniale. Sotto questo profilo la capacità contributiva invocata dall’articolo 36 non sarebbe conforme al principio di capacità contributiva scritto nell’articolo 53 della Costituzione, che deve essere verificato nei suoi presupposti di fatto e di diritto. La discrezionalità politica del legislatore nella scelta delle basi imponibili deve rispettare i principi della logica, della congruenza e della non contraddizione. L’illogicità della normativa in esame sarebbe nella equiparazione di un terreno sito in zona di strumento attuativo ad un terreno sito in zona ritenuta solo edificabile dal piano regolatore generale. Ed ecco la definizione di terreno edificabile formulata dalla Commissione romana: «È quel terreno sul quale è possibile, legittimamente, costruire un immobile, secondo i parametri di volume e superficie, stabiliti dallo strumento attuativo. A ben vedere, anzi, edificabile dovrebbe essere considerato solo il terreno per il quale sia stato rilasciato un permesso di costruire determinato. Solo in tale caso è stato infatti rimosso l’impedimento allo jus aedificandi e sono state definite le caratteristiche dell’immobile da costruire, con ciò dando piena concretezza all’edificabilità e quindi al valore del terreno stesso. È noto infatti come, secondo la scienza dell’estimo, il valore di un terreno edificabile è correlato alla effettiva cubatura che si possa realizzare, ma questa non deriva solo dalla astratta previsione del Prg, dello strumento attuativo o dei regolamenti edilizi, ma anche dalla prassi concreta seguita dall’Amministrazione comunale, dalla interpretazione della giurisprudenza, in ultima analisi dall’effettiva giustezza dell’opera realizzata». A questa concezione della Commissione del Lazio si contrappone quella secondo la quale l’incremento di valore del suolo è quello percepibile già dal momento in cui astrattamente è possibile costruire, in quanto il mercato riconosce tale aspettativa di edificabilità, con un progressivo aumento del valore del terreno man mano che l’iter amministrativo avanza (Cassazione Sezioni Unite n. 25506/2006). D’altra parte sembra questa la concezione costante dell’ordinamento fin dalla legge sull’imposta sulle aree fabbricabili. Ammette la Commissione laziale che edificabilità è potenzialità, ma questa deve essere legata all’atto amministrativo da un legame di consequenzialità diretto, che non ricorre invece con la sola presenza del piano regolatore. La norma viene censurata anche sotto il profilo della parità di trattamento, in quanto vengono trattate allo stesso modo situazioni diverse, una disparità che non deriva dalla situazione di fatto ma da atti formali. Si ha inoltre un trattamento difforme in funzione o meno di uno strumento amministrativo.


La valutazione immobiliare

11 settembre 2008

da www.ilsole24ore.com

Le profonde innovazioni e i radicali mutamenti che si stanno registrando nel campo della valutazione immobiliare, accompagnate da seppur lenti, inesorabili passaggi regolamentari e legislativi, impongono a tutti gli operatori del mercato immobiliare, valutatori professionisti in testa, il dover mutare il loro modo di operare le stime nei diversi settori bancario, contabile, giudiziario, assicurativo e privato.
In verità, da sempre, il panorama delle valutazioni immobiliari in Italia è stato fortemente in contrasto con quello degli altri Paesi, avanzati, USA e Inghilterra su tutti, rivelando una arretratezza sia nei metodi di stima sia nell’analisi del mercato immobiliare.
Il forte impulso che si sta registrando da qualche anno nel mercato europeo, dovuto in particolare nella necessità della circolazione di beni, della crescente internazionalizzazione delle società, dell’entrata in vigore di norme contabili e bancarie, sta portando sempre più lo strumento della valutazione immobiliare a fondersi nel mercato finanziario e a divenire essenziale nei processi di valutazione del rischio bancario e della contabilità sulla base delle norme internazionali. Ciò determinerà inesorabilmente una nuova presa di coscienza da parte dei professionisti coinvolti a vario modo nelle operazioni estimative.


Abolita l’ICI sulla prima casa: rimborsi a chi ha già pagato per il 2008

8 settembre 2008

da www.ilsole24ore.com

Decreto Legge 27 maggio 2008, n. 93 (GU 28.5.2008 n. 124)

Il decreto fiscale 93/2008, in vigore da oggi, prevede l’abolizione dell’ Ici sulla prima casa. Sono ammesse al beneficio non solo le abitazioni principali (quelle in cui il contribuente ha la residenza anagrafica o la dimora abituale) e le pertinenze, ma anche le abitazioni equiparate dai Comuni a quelle principali. Restano fuori dal taglio dell’imposta le ville (categoria A/8), castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico (categoria A/9) e abitazioni signorili (categoria A/1). Per questi ultimi immobili resta la detrazione di base prevista dai commi 2 e 3 dell’articolo 8 del decreto legislativo 504/1992 e disposizioni richiamate. La detrazione rimane anche per l’unità immobiliare posseduta in Italia, a titolo di proprietà o usufrutto, dai cittadini italiani non residenti nel Paese, a condizione che non risulti locata.
L’ICI già pagata e non dovuta non può essere usata dal contribuente per pagare altre imposte o contributi a debito,. Il soggetto interessato deve presentare un’istanza di rimborso all’Ufficio tributi del Comune che provvederà al rimborso nei successivi 180 giorni.
Le famiglie che beneficiano dell’esenzione sono quasi 17 milioni, per un totale di 1,7 miliardi di gettito fiscale in meno per le casse degli enti locali.