Mancata stipula del definitivo dopo la scadenza del mandato: diritto alla provvigione

15 aprile 2009

Da Il Sole 24Ore 

Corte di Cassazione, Sez. III civ, Sentenza 5 marzo 2009, n. 5348. 

Massima

Perché sorga il diritto del mediatore al compenso, è sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dallo stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti. Ne consegue che spetta al mediatore il diritto a percepire la provvigione anche se l’accordo di mediazione esclude espressamente il diritto al compenso nell’ipotesi in cui dopo la scadenza del mandato vi sia la sottoscrizione del solo preliminare di compravendita cui non faccia seguito la stipula del definitivo. Ciò in virtù dei principi generali di buona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto. In particolare la buona fede si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del neminem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell’altra parte.

Nota

Il dictum giudiziale – Il titolare di un’agenzia immobiliare conveniva in giudizio il proprietario di un immobile che in precedenza gli aveva conferito l’incarico di procacciarne la vendita al fine di sentirlo condannare al pagamento delle provvigioni maturate, dal momento che, terminate le trattative precontrattuali, le parti senza più interpellare l’agenzia avevano sottoscritto un contratto preliminare di compravendita. In primo grado il Pretore accoglieva la domanda condannando il convenuto al pagamento della provvigione, mentre in appello il Collegio giudicante riformava la sentenza gravata dichiarando l’insussistenza del diritto alla provvigione in capo all’Agenzia, stante la presenza nel contratto di mandato di una clausola secondo la quale scaduto il mandato l’insorgenza del diritto alla provvigione era subordinata alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita (che nel caso di specie non era stato concluso), non bastando la sottoscrizione del solo preliminare, che invece era stata pattuita come sufficiente durante il periodo di vigenza del mandato. Avverso tale sentenza spiegava ricorso per Cassazione l’agenzia immobiliare. Il Supremo Collegio nella sentenza in rassegna, ritenuta la fondatezza dei motivi di ricorso, lo ha accolto, ritenendo non condivisibile l’interpretazione della su richiamata clausola contrattuale fornita dalla Corte di merito, idonea se accolta a legittimare – secondo i Giudici Ermellini – comportamenti elusivi delle parti tali da privare di efficacia il contratto di incarico. In particolare, i Supremi Giudici, dopo aver aderito ai più recenti orientamenti della giurisprudenza di legittimità in ordine ai presupposti del diritto alla provvigione, di cui all’art. 1755 cod. civ., hanno posto in rilievo – e qui la novità della sentenza in rassegna – l’assoluta preminenza dei principi di buona fede e correttezza scolpiti dal legislatore del codice civile, come fatti propri dalla giurisprudenza di legittimità, nell’interpretazione dei contratti, in funzione di garanzia del giusto equilibrio dei contrapposti interessi. La Corte di legittimità ha quindi cassato la sentenza e rinviato la causa alla stessa Corte d’Appello che aveva giudicato in secondo grado, naturalmente in diversa composizione, con l’ordine di adeguarsi ai principi di diritto riprodotti in epigrafe.

Nota a cura dello Studio Legale Carpineti – Cusmai

Il testo integrale della sentenza è disponibile, per gli abbonati, nella banca dati “Codice degli Immobili”.

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L’usufrutto dal punto di vista fiscale.

12 luglio 2008

segue l’articolo sull’usufrutto e nuda proprietà

La costituzione dell’usufrutto è un atto di trasferimento immobiliare soggetto all’imposta di registro 7% (3% in caso di prima casa) applicata al valore del diritto reale di usufrutto calcolato come sopra.
Il reddito dell’usufrutto concorre a formare il reddito complessivo del soggetto ai fini IRPEF (vedi art.85, co.2, e art. 54 del DPR 917/1986)
L’ICI è a carico dell’usufruttuario. Non sono soggetti passivi ICI il nudo proprietario (C.M. 27.05.99, n.120/E; C.M. 07.06.2000 n.118/E).
Il vantaggio fiscale
Poiché con l’acquisto della sola nuda proprietà si sottopone a tassazione l’immobile per un valore ridotto. Nell’esempio precedente la base imponibile è 62.000 al posto di 200.000.


Usufrutto e Nuda Proprietà

10 luglio 2008

 All’usufruttuario spetta il diritto di godere di un bene, e dei relativi redditi. Ad esempio abitare oppure concedere un immobile.
Al nudo proprietario spetta solo la proprietà spogliata del potere di trarre utilità dal bene. Ad esempio la proprietà proprietà di un immobile senza poterci abitare o darlo in locazione.
E’ possibile vendere/donare o acquistare solo la nuda proprietà: ad esempio un proprietario (una persona anziana desiderosa un alloggio sicuro e un capitale a disposizione) può decidere di vendere la nuda proprietà e riservare per se e per il coniuge l’usufrutto. Un altro esempio, i genitori possono decidere di donare al  figlio solo la nuda proprietà e riservare per loro l’usufrutto.
 
 
Ma quanto vale l’usufrutto vitalizio ?  Qual’è il trattamento fiscale ?
Il fisco, ai fini del calcolo delle imposte sul trasferimento della nuda proprietà, da una tabella con dei coefficienti (Tabella del valore comparativo usufrutto nuda proprietà rapportata al nuovo tasso legale del 3%, in vigore dal 1/1/2008).
Calcolo del valore del diritto reale di usufrutto
L’usufrutto vitalizio dura fintanto che vive l’usufruttuario e, quindi, il suo valore si calcola applicando un determinato coefficiente (relativo all’età dell’usufruttuario) al risultato del ragguaglio del valore della piena proprietà del bene considerato con il saggio legale d’interesse. Perciò l’usufrutto “vale” quanto più l’usufruttuario è giovane: empiricamente. 


 

Ad esempio dato 200.000 Euro il valore della piena proprietà e in 51 gli anni dell’usufruttuario, si ha che: 
l’usufrutto vale:
200.000 x 3% x 23 = 138.000 Euro
la nuda proprietà vale (specularmente):
62.000 Euro

Nella tabella qui sotto, è possibile vedere che l’usufrutto di un 51enne vale il 69% del valore della piena proprietà.


Contenuto della proposta e del preliminare (anche per persona da nominare)

13 giugno 2008

Ecco, a titolo esemplificativo i requisiti che vanno inclusi in una proposta di vendita o acquisto e in un preliminare di compravendita:
– la precisa descrizione del bene o dei beni;
– l’esatta individuazione del proprietario e dei proprietari e dell’acquirente o degli acquirenti;
– le obbligazioni del venditore e dell’acquirente;
– il prezzo della vendita e le modalità di pagamento;
– le condizioni della compravendita e le garanzie della stessa;
– i documenti di provenienza del bene o dei beni;
– l’indicazione della presenza di eventuali formalità ipotecarie;
– la decorrenza del possesso del bene o dei beni;
– termine entro cui concludere il contratto definitivo.

Ciò non toglie che, per le esigenze le più varie, si concluda un preliminare dal contenuto più snello, che contenga solo gli elementi essenziali, ovvero:
– soggetti stipulanti;
– oggetto del contratto, che sarà il futuro trasferimento dell’immobile dietro pagamento del prezzo;
– termine entro il quale il contratto definitivo va concluso.

Giova ricordare che il contratto preliminare e quello definitivo sono collegati da un nesso di strumentalità, cosicché il contratto definitivo ha una funzione dichiarativa e riproduttiva del preliminare.

La funzione di quest’ultimo è talmente importante che il promissario acquirente può rivolgersi ad un giudice per chiedere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, qualora il promettente venditore non adempia ai suoi obblighi (si veda più specificamente nella parte riservata al preliminare ).

A maggior tutela della parte acquirente, inoltre, il legislatore ha previsto che il contratto preliminare, stipulato necessariamente per atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio, sia trascrivibile presso il competente ufficio dei Registri Immobiliari: tale trascrizione ha una funzione “prenotativa”, nel senso che l’acquirente, dopo il preliminare, è tutelato dai pregiudizi che possano derivare da qualsivoglia atto di disposizione che il promettente alienante compia sul bene oggetto del preliminare stesso nel periodo che segue la sua stipulazione.

Tale effetto tuttavia cessa se entro un anno dal termine pattuito (ecco l’importanza del termine nel preliminare) o entro tre anni dalla trascrizione non sia eseguita la trascrizione del definitivo o di altro atto equivalente (come la sentenza del giudice, di cui si diceva sopra).

Questa disciplina si applica anche nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto un immobile da costruire, ma in tal caso il preliminare deve riportare altri elementi  in aggiunta al contenuto minimo suddetto, quali la superficie utile della porzione di edificio e la quota di diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi (si veda a tal proposito il paragrafo relativo alla  «Tutela degli acquirenti di immobili da costruire»).

Comunque sia, il notaio sa quali sono gli elementi che una “buona” proposta o un “buon” preliminare devono contenere, nell’interesse sia della parte che intende vendere sia di quella che intende acquistare: caso per caso sarà approntato un consulto tecnico-giuridico che tuteli al meglio gli interessi di entrambe le parti.

Molto frequente nella pratica commerciale in materia di compravendite di immobili è poi il contratto preliminare per persona da nominare.

A mezzo di questo l’acquirente può riservarsi la facoltà di nominare successivamente, in genere al momento della stipulazione del contratto definitivo, la persona che dovrà acquistare i diritti ed assumere gli obblighi derivanti dal contratto stesso.

L’utilità del contratto preliminare è evidente laddove si consideri che esso permette ad un soggetto di intervenire alla stipula del contratto preliminare e poi, in dipendenza della sua volontà, di scegliere un soggetto diverso come “acquirente”, che viene considerato tale sin dal momento della conclusione del contratto; tale tipo contrattuale può così costituire anche uno strumento di speculazione.

Il contratto per persona da nominare può però riservare delle insidie per il venditore, laddove solo si pensi che non è sempre indifferente avere un acquirente piuttosto che un altro, e ciò per motivi i più vari (solvibilità dell’acquirente nominato, considerazione personale e sociale, rapporti pregressi …).

Essendo tuttavia una stipulazione connotata da un alto grado di tecnicità, il notaio sicuramente può garantire il contenuto più attagliato alle esigenze degli stipulanti.

(Data:12/10/2007)

Contratti Preliminari. Le indicazioni dei Notai.

11 giugno 2008

Contratti preliminari

Accade di frequente che, visionato e scelto l’immobile da acquistare si arrivi ad un sostanziale accordo con la controparte, seppur non ancora formalizzato per iscritto.

E’ consigliabile allora, sin da questo momento, rivolgersi al notaio ancora prima della firma del contratto preliminare di compravendita (il cosiddetto compromesso).

Con il contratto preliminare, infatti, entrambi i contraenti si obbligano a stipulare, entro una certa data ed a date condizioni, il contratto definitivo di compravendita. Nascendo così da tale accordo preliminare (seppur concluso privatamente) degli impegni giuridicamente validi e pienamente vincolanti per le parti (e come tali addirittura eseguibili forzatamente con l’intervento del Giudice).

Si comprende chiaramente, quindi, come sia opportuno effettuare tutta quella serie di controlli ed accertamenti di cui si parlava poc’anzi (piena titolarità in capo a chi vende, libertà dell’immobile da ogni genere di vincoli e pesi, regolarità catastale ed urbanistico-edilizia) anteriormente alla sottoscrizione del cosiddetto compromesso, il quale, si ripete, non solo vincola legalmente i contraenti quantunque redatto privatamente, ma anche in quanto di prassi comporta per il futuro acquirente il contestuale versamento di una somma di denaro (spesso anche ingente) a titolo di anticipo del corrispettivo finale pattuito. Affidandosi, dunque, immediatamente al notaio, si ha la possibilità di avere un quadro giuridico completo della situazione, si ottengono informazioni e consigli preziosi per il positivo esito della compravendita, e si evita così, in sostanza, il rischio di concludere contratti preliminari (con conseguente assunzione di impegni e versamento di somme) che probabilmente non si sarebbero sottoscritti affatto ove si fosse conosciuta con completezza la situazione o non si sarebbero comunque conclusi a quelle condizioni e con quei termini.

Con il suo intervento il notaio, riversa su entrambe le parti, in posizione di imparzialità (a garanzia quindi anche del futuro venditore stesso) la sua preparazione giuridica, consigliando le migliori soluzioni per la fattispecie concreta effettuando tutti i controlli e le verifiche del caso (comunque necessarie in previsione del successivo contratto definitivo), redigendo egli stesso il contratto preliminare ed in tal modo talvolta anche conciliando e mediando, ove possibile, le divergenti posizioni delle parti (ad esempio in merito ad anticipi del corrispettivo, alla fissazione del termine finale per la stipula dell’atto definitivo – ben conoscendo egli, una volta valutata l’intera fattispecie, i tempi tecnici necessari per addivenire alla stipula finale – alla consegna delle chiavi, tanto per citare alcuni dei punti più delicati e statisticamente più dibattuti tra i contraenti).

Quantunque oggi, quindi, sia alquanto frequente che le agenzie immobiliari oltre a svolgere la consueta attività di mediazione, curino anche la redazione e la stipulazione del contratto di compromesso, appare in genere consigliabile prima rivolgersi al notaio di fiducia per il cui ministero ci si avvarrà per il contratto definitivo, al fine di ottenere dallo stesso, previa esibizione della minuta del contratto preliminare da sottoscrivere, tutte le informazioni ed i suggerimenti del caso, come sopra evidenziati.

Con una legge del 1997 è stata resa possibile la trascrizione dei contratti preliminari purché risultino da atto pubblico o da scrittura privata autenticata (è quindi indispensabile “l’intervento” del notaio) ed i cui effetti cessano e si considerano mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo, ed in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del definitivo: la trascrizione, col suo effetto “prenotativo” e “pubblicitario”, tutela il promissario acquirente da un possibile inadempimento del promittente venditore, in particolar modo nel caso in cui intenda vendere a terzi l’immobile già in precedenza promesso in vendita ad altro promissario acquirente.

La trascrizione ha una funzione in tal caso essenziale per la tutela del futuro acquirente, in ragione della “opponibilità erga omnes”, che determina con riguardo a quel contratto preliminare, nel senso che nessun soggetto diverso da quelli del compromesso, dopo l’effettuazione della trascrizione stessa, potrà dire che non era a conoscenza del preliminare trascritto e quindi del fatto che quell’immobile era ormai sostanzialmente “prenotato”: la trascrizione del preliminare pone l’acquirente al riparo da ogni vicenda pregiudizievole che colpisca l’immobile (ad esempio: ipoteche o pignoramenti) nel lasso di tempo tra preliminare e definitivo; persino in caso di fallimento del venditore, la trascrizione del preliminare rende molto più agevole recuperare in tutto o in parte le somme versate (in sede fallimentare il promissario acquirente ha una posizione privilegiata rispetto agli altri creditori).

Da ultimo, si deve sottolineare che, relativamente alla registrazione del contratto preliminare, la tassazione imposta dalla legge sulla caparra eventualmente prevista (0,5%) ovvero sugli acconti versati (3%) viene recuperata in sede di stipula del definitivo, ossia le imposte così pagate vengono a defalcare quanto dovuto per l’imposta principale al momento della registrazione del contratto definitivo.

Gli unici oneri che gli stipulanti devono sopportare a livello fiscale riguardano quindi esclusivamente l’imposta fissa di registro e quella di bollo, oltre alle spese relative alla trascrizione dell’atto e notarili per il servizio reso (ossia consulenza, redazione del contratto, sua registrazione e trascrizione).

Se, dunque, la trascrizione del contratto preliminare e quindi l’intervento del notaio è una facoltà delle parti (facoltà sicuramente consigliabile stante quanto sopra detto in merito alle garanzie che ne derivano), obbligo delle parti ed ora delle agenzie immobiliari è quello di provvedere alla registrazione di tale contratto, pur se stipulato privatamente.

Il notaio saprà darvi tutte le informazioni necessarie sulla natura del documento da firmare e sul contenuto del documento, al fine di evitarvi spiacevoli sorprese.

(Data:12/10/2007)

AGENZIE DELLE ENTRATE – IMPOSTA DI REGISTRO: NON SI APPLICANO COEFFICIENTI CATASTALI PER FISSAZIONE BASE IMPONIBILE SE LA VENDITA AVVIENE TRAMITE SCRITTURA PRIVATA

27 febbraio 2008

Se la cessione di un immobile è effettuata tramite scrittura privata senza l’autentica del notaio, per calcolare la base imponibile dell’imposta di registro non si applicano i coefficienti catastali. E’ quanto ha chiarito l’agenzia delle Entrate con la risoluzione 121/E diffusa nei giorni scorsi, in cui sono spiegate le modalità applicative del comma 497 dell’articolo 1 della Finanziaria 2006 (L. 266/2005). Questa disposizione ha introdotto la facoltà, in capo all’acquirente di un immobile a uso abitativo e in presenza di determinate condizioni, di optare per la determinazione della base imponibile con il criterio tabellare. Il meccanismo, precisa però l’agenzia, non potrà essere applicato alla cessione di terreni agricoli.Fonte: Agenzia Entrate

Roma, 4 Maggio 2007

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REGISTRAZIONE DEI PRELIMINARI DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

27 febbraio 2008

La Legge 296 del 27 dicembre 2006 – cd. Finanziaria 2007 – prevede all’art. 1, commi da 46 a 49, alcune rilevanti novità per l’attività degli agenti immobiliari.

In particolare il comma 46, modificando il Testo Unico dell’imposta di registro, introduce due nuovi obblighi in capo agli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’art. 2 della legge 3 febbraio 1989 n. 39: 1) quello di procedere alla registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività (come i contratti preliminari, i contratti di locazione, ecc…); 2) quello di essere obbligati in solido con i contraenti al pagamento dell´imposta di registro per le predette scritture private stipulate a seguito dell’attività di mediazione.

Ancora. Il comma 48 dell’art. 1 della Legge Finanziaria modifica il comma 22 dell’art. 35 del decreto legge 04/07/2006 n. 223 convertito con modifiche dalla legge 04/08/2006 n. 248 – (cd. Bersani Visco) prevedendo che all’atto della compravendita di un immobile, anche se assoggettata ad Iva, ciascuna delle parti ha l’obbligo di rendere apposita dichiarazione (sostitutiva di atto di notorietà) recante i seguenti elementi:

a) se si è avvalsa di un mediatore, ed in ipotesi affermativa, deve fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica ovvero del mediatore che ha operato per la stessa società; (tali indicazioni non erano richieste dalla originaria formulazione della Bersani Visco)
b) il codice fiscale o la partita Iva del mediatore; (tali indicazioni erano già previste dalla originaria formulazione Bersani Visco)
c) il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di commercio del titolare dell’agenzia immobiliare se persona fisica, ovvero del legale rappresentante dell’agenzia immobiliare se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore che ha operato per la stessa società; (tali indicazioni non erano richieste dalla originaria formulazione Bersani Visco)
d) l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa; (tali indicazioni erano già previste dalla originaria formulazione Bersani Visco).

Ma non è tutto.
Il predetto comma 48 dell’art. 1 della Legge Finanziaria 2007 introduce un nuovo punto al richiamato comma 22 dell’art. 35 della Bersani Visco. Tale nuovo punto, numerato come 22.1. e che segue pertanto il rinnovato e sostituito comma 22 come sopra indicato, prevede che: «In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo degli agenti d’affari in mediazione ai sensi della legge 03/02/1989 n. 39, e successive modificazioni il notaio è obbligato a effettuare specifica segnalazione all’agenzia delle Entrate di competenza. In caso si omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati di cui al comma 22, si applica la sanzione amministrativa da 500 euro a 10.000 euro e, ai fini dell’imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati a rettifica di valore ai sensi dell’articolo 52, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986 n. 131, e successive modificazioni». In altre parole: il notaio rogante, ove le parti contraenti si siano avvalse dell’attività di un mediatore immobiliare, deve richiedere prova dell’iscrizione al ruolo dell’intervenuto mediatore e se quest’ultimo non è iscritto a tale ruolo è obbligo del notaio segnalare tale soggetto all’Amministrazione Finanziaria. Vengono inoltre inasprite considerevolmente le sanzioni in caso di esercizio abusivo dell’attività. Infatti il comma 47 porta la sanzione da un minimo di Euro 7.500 ad un massimo di Euro 15.000 modificando così i precedenti limiti di cui all’art. 8, comma 1, della Legge 3/2/1989 n. 39. Infine il comma 49 dell’art. 1 della Legge Finanziaria 2007 precisa che le disposizioni di cui al comma 22 dell’art. 35 del decreto legge 4 luglio 2006 n. 223, convertito con modifiche dalla legge 4 agosto 2006 n. 248 (Bersani – Visco), nel testo vigente prima della data di entrata in vigore della Legge Finanziaria 2007, trovano applicazione con riferimento ai pagamenti effettuati a decorrere dal 4 luglio 2006.

Da quando sono entrate in vigore dette novità?

La legge 296/06 – Finanziaria 2007 – pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 299 del 27.12.2006 (suppl. ord. N. 244) – è entrata in vigore il 1.1.2007 come espressamente previsto al comma 1364 della novella.

Cosa significa obbligo di registrazione e solidarietà nel pagamento dell’imposta di registro?

La nuova disciplina, integrando il disposto dell’art. 10 D.P.R. 26.4.1986 n. 131, inserisce anche la figura dell’agente immobiliare tra i soggetti tenuti a richiedere la registrazione delle scritture negoziali (non autenticate) stipulate a seguito della sua attività. Ciò significa che l’agente immobiliare dovrà provvedere a sua cura, qualora non lo facciano direttamente le parti contraenti, a richiedere la registrazione dei contratti (es: contratti preliminari di compravendita e/o di locazione, contratti di locazione, ecc) stipulati a seguito della sua attività professionale. Dovrà altresì provvedere, anche contestualmente alla registrazione, egli stesso al pagamento dell’imposta di registro, qualora non la versino i contraenti, essendo diversamente responsabile in solido con le stesse nei confronti dell’Agenzia delle Entrate per il predetto pagamento (salva la successiva possibilità, nel caso di effettivo pagamento da parte dell’agente immobiliare, di rivalersi nei confronti dei contraenti stessi).