Opere abusive

9 settembre 2008

da www.ilsole24ore.com

Quesito: “Quale Direttore dei lavori ho ricevuto – insieme alla Proprietà ed alla Impresa esecutrice comunicazione di avvio del procedimento amministrativo sanzionatorio per opere abusive – sia sotto il profilo urbanistico che ambientale – in esito ad un verbale dell’ufficio tecnico del Comune ove si va realizzando una DIA di ristrutturazione e allestimento espositivo di un edificio vincolato. Le modeste e veramente piccole variazioni operate nel corso dei lavori rientrano ampiamente in quelle che la giurisprudenza definisce “varianti leggere o minori in c. d’o” . Esse sono state generate soprattutto dal fatto che – durante i lavori di opere interne, si sono attuati dei modesti aggiustamenti in ordine a forma e numero dei gradini di una scala, un vanetto sottoscala, una piccola lastricatura davanti all’ingresso etc.
Nel verbale dell’UTC compare anche qualche eccezione su errori nel rilievo metrico del fabbricato, di modesto rilievo, peraltro ininfluenti sui lavori eseguiti. A parte il merito, che ovviamente approfondirò negli atti che produrrò al comune, vorrei conoscere quale sia la prassi e la norma in base a cui sarà opportuno che io agisca, ad evitare problemi a me ed ai miei danti causa”.

RISPOSTA
1. Inquadramento normativo della fattispecie
L’art. 37 del t.u. in materia edilizia (d.P.R. n. 380/2001) stabilisce che “1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla denuncia di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro”.
L’art. 36 del medesimo testo unico prescrive che: “1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di denuncia di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 22, comma 3, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.
2. Giurisprudenza
La presentazione della domanda di sanatoria (o accertamento di conformità) viene ad instaurarsi un nuovo procedimento che può culminare con il rilascio della concessione edilizia in sanatoria o con il rigetto della nuova domanda. In ambedue i casi viene meno la precedente situazione litigiosa perché essa verrà superata dal nuovo provvedimento del Comune che conclude il procedimento di sanatoria. Da esso conseguirà, infatti, o la soddisfazione dell’interesse del ricorrente, qualora venisse rilasciata la concessione in sanatoria, o l’instaurarsi di una nuova situazione litigiosa (con possibili diversi connotati) qualora venisse respinta la domanda di sanatoria. (T.A.R. Sardegna Cagliari Sez. II Sent., 12-03-2008, n. 424).
La necessaria determinazione comunale sulla domanda di condono rifluisce anche sul precedente procedimento (e conseguente provvedimento) sul richiesto accertamento di conformità, implicando l’integrazione del nuovo e definitivo assetto degli interessi attualmente involti in giudizio, peraltro in una prospettiva più ampia, comprensiva della possibilità di sanare, nella ricorrenza dei presupposti di legge, anche gli abusi in contrasto con la disciplina urbanistica vigente e non solo gli abusi “formali”, sanabili con il procedimento ex art. 13 L. n. 47/1985 (ed ora, art. 36 T.U. Edilizia). (T.A.R. Abruzzo L’Aquila Sez. I Sent., 25-02-2008, n. 87).
3. Conclusioni
Se l’affermazione della sussistenza nel caso di specie di sole variazioni leggere avrà un riscontro probatorio e potrà essere considerata giuridicamente fondata, allora potrà essere impugnato dinanzi agli organi della giustizia amministrativa (T.A.R.) il provvedimento comunale di avvio di procedimento sanzionatorio per opere abusive, nonché, se negativo e quindi confermativo dell’abuso edilizio, anche quello finale del procedimento de quo, al fine di ottenerne l’annullamento con sentenza giudiziale. Ciò perché, se quanto riferito è corretto, detti provvedimenti sarebbero illegittimi in quanto viziati quanto meno da eccesso di potere, travisamento dei fatti ed ingiustizia manifesta. In alternativa, è possibile comunque presentare istanza di sanatoria al competente ufficio comunale per ottenere quell’accertamento sanante di cui all’art. 36 del testo unico sull’edilizia, che, se rilasciato, legittimerebbe l’opera abusiva con estinzione delle sanzioni irrogate.

Avv. Raffaele Cusmai

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Certificato energetico: il nuovo Governo Berlusconi elimina l’obbligo, per vendere o affittare immobili.

21 luglio 2008

da www.ilsole24ore.com di Valeria Uva

Per vendere o affittare immobili non servirà più il certificato energetico. Con la manovra, l’obbligo è stato cancellato da un emendamento del Governo.
Il certificato energetico è un documento, firmato da un professionista tecnico, che indica il consumo di energia di ogni immobile. Un po’ come succede per gli elettrodomestici.
Con la manovra scomparirà l’obbligo di allegare il documento al rogito o al contratto d’affitto. Per gli immobili già esistenti questo vincolo è entrato in vigore a tappe: dal primo luglio scorso, ad esempio, il certificato è necessario per gli immobili anche di dimensione inferiore a mille metri quadri, venduti o affittati in blocco. Dal primo luglio 2009, tutte le abitazioni, anche singole, dovranno sottoporsi al check up energetico. Con costi variabili in base alle dimensioni dell’immobile e alla collocazione.

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Sicurezza degli impianti, ecco le nuove norme

18 aprile 2008

Compravendite immobiliari: dal 27 marzo arriva l’obbligo di garanzia sulla conformità degli impianti a carico del venditore.

La nuova normativa. Il decreto del ministero dello Sviluppo del 22 gennaio 2008, n. 37, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 12 marzo 2008, ha introdotto nuove norme sulla sicurezza degli impianti con un ampio raggio di applicazione. La nuova normativa riguarda, infatti, tutti gli impianti elettrici ed elettronici (compresi gli antifurto), qualunque sistema di automazione domestica (come i cancelli elettrici), gli impianti del gas (comprese le canne fumarie), quelli radiotelevisivi, gli impianti di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione, gli ascensori, i montacarichi, le scale mobili e gli impianti antincendio.

Dichiarazione al momento della Compravendita immobiliare.Tra le numerose novità introdotte dal decreto, ve n’è una che riguarda direttamente la compravendita immobiliare. L’art. 13, II comma, prevede, infatti: “L’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all’articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione e’ consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l’immobile”

Obblighi al momento della vendita. In sintesi, a partire dal prossimo 27 marzo 2008, tutti i contratti di trasferimento di beni immobili (compravendite, donazioni, permute, ecc.) dovranno contenere una garanzia del venditore sulla conformità degli impianti e, salvo espresso patto contrario, ad essi dovrà essere allegata una dichiarazione di conformità (rilasciata dall’impresa che ha installato gli impianti) oppure, nel caso di impianti eseguiti prima dell’entrata in vigore del decreto, una dichiarazione di rispondenza resa da un professionista iscritto all’albo professionale inerente alle specifiche competenze tecniche richieste (ex art. 7, VI comma). Analoghe garanzie e dichiarazioni dovranno essere consegnate a chiunque utilizzi a qualsiasi titolo l’immobile (ossia, ad esempio, al conduttore di un contratto di locazione e al titolare di un diritto di usufrutto o di abitazione).

L’ufficio legislativo del Ministero ha precisato:

1) che il venditore deve garantire la conformità degli impianti in relazione alle norme vigenti all’epoca in cui essi furono realizzati – in particolare, ai sensi dell’art. 6, VI comma, gli impianti elettrici nelle unità immobiliari ad uso abitativo realizzati prima del 13 marzo 1990 si considerano adeguati se dotati di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all’origine dell’impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA;

2) nella circolare 26 marzo 2008 viene chiarito inoltre che la responsabilità sullo stato degli impianti di un fabbricato può essere assunta dal venditore nei confronti dell’acquirente il quale può però, in caso di compravendita di immobili, non di nuova costruzione, in alternativa (con accordo scritto fra le parti), prendersela in carico personalmente. Finora, invece, tutti i contratti di compravendita di immobili, non di nuova costruzione, contenevano una clausola ai sensi della quale la cessione avveniva “nello stato di fatto” in cui l’immobile si trovava, e, quindi, a prescindere dalla conformità degli impianti.

Il venditore , nel certificare la sicurezza degli impianti, dovrà farsi carico di tutte le spese relative alle indagini tecniche volte ad accertare la data di realizzazione degli impianti e la loro conformità o meno alle norme vigenti in tale data.