Immobili nel rogito con il doppio valore

14 Mag 2009

Dal 1° gennaio 2006 l’imposta di registro ha voltato pagina e si apre dunque uno scenario prima sconosciuto, quello del rogito in cui sono dichiarati due importi: il prezzo effettivamente pattuito (che diviene fiscalmente irrilevante sotto il profilo della tassazione indiretta) e il valore catastale del bene (che costituisce ora l’importo su cui applicare l’aliquota d’imposta).

La base imponibile dei trasferimenti di abitazioni tra privati infatti non fa più riferimento al prezzo del bene trasferito (o al suo valore venale, se superiore), ma al suo valore catastale (quello cioè che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti di aggiornamento).Ad esempio, nella compravendita di un appartamento con rendita catastale di 634,92 euro nella quale si dichiara un prezzo di 300mila euro, a richiesta dell’acquirente la tassazione va operata non più prendendo a riferimento il prezzo (caso nel quale – senza agevolazioni – le imposte di registro, ipotecaria e catastale sarebbero pari a 30mila €) ma il valore catastale (e cioè 634,92 x 126 = 80.000), con il risultato che l’ammontare da pagare in sede di registrazione risulta essere – sempre senza agevolazioni – di 8mila euro (5.600 euro per imposta di registro, 1.600 per l’ipotecaria e 800 per la catastale).

Le esclusioni.

La nuova norma però si applica solo nel caso in cui si tratti di «cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali». Pertanto, ove all’atto intervengano (dal lato della parte venditrice o da quello dell’acquirente) soggetti diversi la nuova norma non si può applicare e la tassazione andrà operata con le regole “tradizionali” (cioè base imponibile uguale al prezzo o, se superiore, al valore del bene). La nuova norma inoltre non riguarda qualsiasi tipologia edilizia, ma concerne esclusivamente gli «immobili ad uso abitativo e relative pertinenze» (ne sono quindi esclusi uffici, negozi, opifici, terreni, eccetera): pertinenze “classiche” delle abitazioni sono il garage, la cantina e il solaio, ma può pensarsi anche a pertinenze meno frequenti, come i locali di deposito (spesso ricorrenti nelle abitazioni ex rurali) o la chiesetta annessa a una villa di campagna.

Le plusvalenze.

La Finanziaria 2006 contiene infine una rilevante novità anche per la tassazione di alcune plusvalenze realizzate da privati nella vendita di beni immobili, alle quali d’ora innanzi potrà essere applicata, al posto dell’imposizione che normalmente si opererebbe (si tratta, a seconda dei casi, di un reddito che va a comporre l’ordinario imponibile Irpef oppure che è soggetto alla cosiddetta tassazione separata), un’imposta sostitutiva del 12,5 per cento. Le plusvalenze interessate dalla nuova imposta sostitutiva sono quelle che si realizzano: se viene venduto un bene acquistato (o costruito) da meno di 5 anni (a meno che non si tratti di un bene proveniente per successione o per donazione oppure di una casa che, per la maggior parte del periodo tra acquisto è vendita è stata adibita ad abitazione del contribuente): in tal caso costituisce reddito per il cedente la differenza tra il prezzo incassato e il costo di acquisto o di costruzione; se viene venduta un’area edificabile: anche qui costituisce reddito per il privato venditore la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto.


Contratti di locazione,trasmissione telematica dei contratti di locazione.

30 ottobre 2008

La trasmissione telematica dei contratti di locazione, delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici e dei pagamenti successivi alla registrazione è possibile per tutti i contribuenti. Per richiedere on line la registrazione del contratto, della denuncia o il pagamento delle imposte successive alla registrazione è sufficiente possedere il Pincode (codice personale), indispensabile per utilizzare i servizi Internet messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, oppure aver ottenuto l’autorizzazione per accedere al servizio Entratel. Chi è già abilitato non ha bisogno di chiedere una nuova abilitazione.
Per i cosiddetti  grandi contribuenti , che possiedono almeno 100 immobili, gli adempimenti relativi alla registrazione dei contratti di locazione e delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici,  sono da eseguire obbligatoriamente per via telematica.
Per il pagamento on line delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni è necessario:


LOCAZIONI: NELL’F23 SI INDICA L’ANNO DI REGISTRAZIONE

24 ottobre 2008
   

Nel campo 10 del modello F23 devo indicare l’anno in cui è stato registrato il contratto di locazione o l’anno in cui pago l’imposta di registro? Esempio, contratto registrato nel 2003, nel 2007 devo pagare l’imposta di registro; nel campo 10 devo scrivere 2003 o 2007?


Le istruzioni alla compilazione del modello F23 specificano che, quando si tratta di «contratti di locazione per annualità successive alla prima», nel campo 10 va indicato «l’anno di registrazione», oltre agli «estremi dell’atto (serie e numero di registrazione, separati da un barra)».Quindi, il lettore dovrà riportare l’anno “2003” (quello della registrazione del contratto), e non il “2007” (annualità per la quale corrisponde l’imposta).

 

 

 


Abolita l’ICI sulla prima casa: rimborsi a chi ha già pagato per il 2008

8 settembre 2008

da www.ilsole24ore.com

Decreto Legge 27 maggio 2008, n. 93 (GU 28.5.2008 n. 124)

Il decreto fiscale 93/2008, in vigore da oggi, prevede l’abolizione dell’ Ici sulla prima casa. Sono ammesse al beneficio non solo le abitazioni principali (quelle in cui il contribuente ha la residenza anagrafica o la dimora abituale) e le pertinenze, ma anche le abitazioni equiparate dai Comuni a quelle principali. Restano fuori dal taglio dell’imposta le ville (categoria A/8), castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico (categoria A/9) e abitazioni signorili (categoria A/1). Per questi ultimi immobili resta la detrazione di base prevista dai commi 2 e 3 dell’articolo 8 del decreto legislativo 504/1992 e disposizioni richiamate. La detrazione rimane anche per l’unità immobiliare posseduta in Italia, a titolo di proprietà o usufrutto, dai cittadini italiani non residenti nel Paese, a condizione che non risulti locata.
L’ICI già pagata e non dovuta non può essere usata dal contribuente per pagare altre imposte o contributi a debito,. Il soggetto interessato deve presentare un’istanza di rimborso all’Ufficio tributi del Comune che provvederà al rimborso nei successivi 180 giorni.
Le famiglie che beneficiano dell’esenzione sono quasi 17 milioni, per un totale di 1,7 miliardi di gettito fiscale in meno per le casse degli enti locali.


AGENZIE DELLE ENTRATE – IMPOSTA DI REGISTRO: NON SI APPLICANO COEFFICIENTI CATASTALI PER FISSAZIONE BASE IMPONIBILE SE LA VENDITA AVVIENE TRAMITE SCRITTURA PRIVATA

27 febbraio 2008

Se la cessione di un immobile è effettuata tramite scrittura privata senza l’autentica del notaio, per calcolare la base imponibile dell’imposta di registro non si applicano i coefficienti catastali. E’ quanto ha chiarito l’agenzia delle Entrate con la risoluzione 121/E diffusa nei giorni scorsi, in cui sono spiegate le modalità applicative del comma 497 dell’articolo 1 della Finanziaria 2006 (L. 266/2005). Questa disposizione ha introdotto la facoltà, in capo all’acquirente di un immobile a uso abitativo e in presenza di determinate condizioni, di optare per la determinazione della base imponibile con il criterio tabellare. Il meccanismo, precisa però l’agenzia, non potrà essere applicato alla cessione di terreni agricoli.Fonte: Agenzia Entrate

Roma, 4 Maggio 2007

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