La certificazione energetica degli edifici obbligatoria dal 1° luglio 2009

fonte:Notariato.it

Studio n. 334-2009/C

(Approvato dalla Commissione studi civilistici il 16 giugno 2009)

Sommario: 1. Quadro normativo; 2. Statuto energetico degli immobili; 3. Obbligo di informazione e ruolo del notaio;Segue: dichiarazioni; 4. Conclusioni.

1. Quadro normativo

La disciplina energetica degli edifici è contenuta nel d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 (che ha attuato la direttiva 2002/91/CE). Tale normativa è stata successivamente modificata dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 e da ultimo dal d.l. 112/2008 convertito in legge 6 agosto 2008 n. 133.

In particolare l’art. 35 comma 2 bis di questo decreto ha disposto l’abrogazione dei commi 3 e 4 dell’art. 6 e dei commi 8 e 9 dell’art. 15 del d.lgs. 192/2005 (di seguito solo “decreto”), i quali prevedevano l’obbligo di allegazione dell’AQE ⁽¹⁾ agli atti di trasferimento a titolo oneroso (e la messa a disposizione nel caso di locazione) e le rispettive sanzioni di nullità ⁽²⁾.

2. Statuto energetico degli immobili

Ferma restando la possibilità di alienare un immobile ancorché non dotato dell’AQE, a partire dal 1° luglio 2009 tutti gli immobili devono essere dotati dell’attestato di certificazione energetica, così come previsto all’art. 6 del decreto. Fino alla data di entrata in vigore delle Linee guida nazionali (art. 6 comma 9) ⁽³⁾, l’attestato in parola (ACE) è sostituito a tutti gli effetti dall’Attestato di Qualificazione Energetica (AQE), rilasciato secondo quanto previsto dall’ALL. A n. 2 ⁽⁴⁾.

Mentre l’obbligo di dotazione riferito agli immobili di nuova costruzione o che abbiano subito interventi di ristrutturazione c.d. importante ⁽⁵⁾ (realizzati in forza di permesso di costruire ovvero DIA, rispettivamente richiesto e presentata in data successiva all’8 ottobre 2005), grava in capo al costruttore, per tutti gli altri edifici l’obbligo di dotazione è previsto in capo al venditore ovvero, alla luce di quanto infra specificato al paragrafo 3, in capo al soggetto obbligato a procurare la certificazione energetica.

Restano confermate le eccezioni di cui all’art. 3 comma 3, per il quale si intendono esclusi dalla disciplina del decreto le seguenti tipologie immobiliari:

1. gli immobili ricadenti nell’àmbito della disciplina della parte seconda e dell’articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio nei casi in cui il rispetto delle prescrizioni implicherebbe un’alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici ;
2. i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
3. i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati.

Sembra opportuno evidenziare che dal 1° luglio 2009 è del tutto irrilevante la distinzione sul momento dell’insorgenza dell’obbligo di dotazione della certificazione energetica, basato sul pregresso scaglionamento temporale di cui all’art. 6 commi 1 e seguenti del decreto.

Da quella data infatti si è proceduto ad un “riallineamento” della disciplina per cui non è più possibile distinguere (salvo per taluni aspetti, ai quali si accennerà più avanti) tra “vecchi” e “nuovi” immobili essendosi reso indistinguibile per tutti gli edifici (salvo le eccezioni ora indicate) l’obbligo di dotazione. Resta alle parti la possibilità di disciplinare convenzionalmente, come appresso specificato, le modalità di assolvimento dell’obbligo di dotazione del documento AQE nonché della sua consegna.

Va ricordato infine che l’unica sanzione specifica attinente al mancato assolvimento dell’obbligo di dotazione è quella di cui all’art. 15 co. 7 del decreto, per la quale il costruttore che non consegni al proprietario contestualmente all’immobile (secondo le tipologie di cui all’art. 6 co. 1) l’originale della certificazione energetica è punito con la sanzione pecuniaria amministrativa non inferiore a 5000 euro e non superiore a 30000 euro.

3. Obbligo di informazione e ruolo del notaio

Dopo l’abrogazione dell’obbligo di allegazione dell’AQE, al notaio spetta in primo luogo un ruolo essenzialmente informativo a favore delle parti, sostanziandosi in una completa illustrazione della disciplina energetica, con particolare riferimento agli aspetti della dotazione e della consegna del documento.

Nell’espletamento di detto fondamentale obbligo di informazione si renderanno edotti i contraenti, innanzitutto, che alla base dell’obbligo di dotazione vi è un interesse pubblico a conoscere il rendimento energetico degli edifici secondo le finalità indicate nell’art. 1 del decreto, “di limitazione delle emissioni di gas ad effetto serra posti dal protocollo di Kyoto”, nonché di “promozione dell’uso razionale dell’energia e delle fonti rinnovabili anche attraverso la sensibilizzazione e l’informazione degli utenti finali”. Inoltre, il notaio spiegherà che il momento nel quale diviene giuridicamente rilevante l’obbligo della dotazione coincide con quello del trasferimento della proprietà degli stessi ⁽⁶⁾, confidando l’ordinamento che in questa sede vi sia la possibilità di verificare quali e quanti immobili siano stati dotati della certificazione energetica.

Inoltre, nell’ipotesi di edifici nuovi o ristrutturati, il notaio informerà le parti – come si vedrà – che in mancanza di AQE non possono essere conseguite né una regolare ed efficace dichiarazione di fine lavori né l’agibilità.

In secondo luogo si rappresenterà ai contraenti la seguente circostanza: l’obbligo di dotazione, pur essendo previsto (con previsione di default) in capo al venditore ovvero al costruttore, può essere assunto a proprio carico dall’acquirente in forza di una specifica pattuizione, alla quale le parti, adeguatamente informate e valutati i propri interessi concreti, potranno addivenire nel rogito notarile. Sotto questo profilo il notaio chiarirà (come appresso specificato) che il decreto non prevede alcun divieto riguardo ad un’eventuale pattuizione in tal senso, né un’inammissibilità di essa può essere dedotta dalla ratio dellanormativa. Evidenziando inoltre chel’interesse e la volontà del legislatore è che l’immobile sia dotato della certificazione energetica, sia per le finalità pubblicistiche sopra ricordate sia per informare i nuovi proprietari sul rendimento energetico dell’immobile e sugli interventi da eseguire per migliorare detto rendimento energetico: la dotazione della certificazione energetica dopo la stipula dell’atto e a cura e a spese dell’acquirente non va a pregiudicare tali finalità.

Quanto al diverso obbligo di consegna, il notaio informerà le parti che nessuna prescrizione in tal senso, da adempiere in sede di trasferimento, è posto dal decreto in capo alle stesse.

Né con riferimento ai “vecchi” edifici, potendo semmai l’alienante essere obbligato alla consegna dei documenti relativi all’“uso” della cosa; peraltro detto obbligo, risultante dalla comune disciplina codicistica di cui al co. 3 dell’art. 1477 cod. civ., è ritenuto pacificamente derogabile per volontà espressa delle parti ⁽⁷⁾.

Né con riferimento ai “nuovi” edifici, per i quali l’obbligo di consegnare la certificazione, posto in capo al costruttore (la cui violazione dall’art. 15 comma 7 è sanzionata sul piano amministrativo/pecuniario), deve avvenire “contestualmente” alla consegna dell’immobile. E quindi ammettendo indirettamente che potendo la consegna dell’immobile precedere o seguire il rogito di compravendita, la consegna dell’AQE potrebbe non coincidere con il momento della stipulazione.

Dopo avere compiuto un’esauriente e adeguata attività di informazione, il notaio inviterà le parti ad una regolamentazione del rapporto, la quale non necessariamente deve risultare dall’atto notarile.

Sarà rimessa alla scelta del notaio – con valutazione caso per caso – procedere o meno alla documentazione dell’avvenuta informazione alle parti sulla dotazione energetica dell’edificio, fino a quel momento espressa verbalmente.

Segue: dichiarazioni

Fermo restando quanto sopra precisato sull’obbligo di informazione e sull’eventuale documentazione di esso in atto, in sede di contrattazione al notaio potrebbe pertanto essere dichiarato che:

1)  l’immobile è dotato della certificazione energetica. In tale ipotesi la parte alienante potrebbe:

a) consegnare l’AQE all’acquirente;

b) non consegnare l’AQE all’acquirente perché già consegnato prima dell’atto, oppure perché la parte alienante si impegnerà ad eseguire la consegna. In caso di edificio di nuova costruzione il notaio informerà della sanzione amministrativa prevista dall’art. 15 co. 7 del decreto;

2)  l’immobile non è dotato della certificazione energetica. In tale ipotesi (nella quale ricade anche quella in cui le parti dichiarano di non sapere se l’immobile sia dotato dell’AQE) le parti, compiutamente informate dal notaio, saranno da quest’ultimo sollecitate a regolamentare su chi gravi l’obbligo di dotare l’edificio dell’AQE.

Tale pattuizione non è di ostacolo alla sanzione amministrativa di cui all’art. 15 co. 7 in capo al costruttore, destinata comunque a perseguire il comportamento di quest’ultimo se si è pattuito di accollare al compratore l’obbligo di dotazione.

Più in generale non si ravvisano nel decreto divieti e sanzioni che impediscano alle parti di convenire che l’obbligo di dotazione sia accollato al compratore.

L’ammissibilità di un patto del genere può essere confermata dalle conclusioni alle quali si è pervenuti in relazione ad istituti che (almeno per certi aspetti) presentano talune affinità con la figura in esame, ad esempio, in caso di vendita di immobile privo del certificato di agibilità ⁽⁸⁾.

Non potrebbe infatti sostenersi, nell’ottica dell’inderogabilità dell’obbligo di dotazione (stabilito per legge a carico del venditore/costruttore, con previsione di default) che questa sia una norma imperativa da cui possa eventualmente discendere una sanzione di “nullità virtuale” per la clausola che quella deroga dovesse prevedere. Deve osservarsi, infatti, che anche nella disciplina della certificazione energetica, sulla scorta di altre discipline tecniche (D.M. 22 gennaio 2008, n. 37, recante il Regolamento concernente l’attuazione dell’articolo 11- quaterdecies, comma 13, lettera a) della legge n. 248 del 2 dicembre 2005, in tema di certificazione sugli impianti; art. 24 co. 3 D.P.R. 380/2001, in tema di rilascio di certificato di agibilità), il legislatore non ha previsto la sanzione civile della nullità ma solo una sanzione di tipo amministrativo.

Sulla base dei principi generali in tema di nullità si è ricordato ⁽⁹⁾ come questa sia “una sanzione di tipo virtuale applicabile tutte le volte in cui il contratto sia contrario a norme imperative, senza che occorra un’espressa comminatoria di nullità da parte della legge (art. 1418, primo comma, c.c.). Ma è anche vero che la sanzione di nullità virtuale si applica “salvo che la legge disponga diversamente”, deducendosene comunemente che, laddove la legge disponga espressamente una sanzione diversa dalla nullità, quest’ultima rimane esclusa (c.d. principio del minimo mezzo). La sanzione di nullità infatti è ispirata al massimo grado di tutela possibile della norma violata poiché, determinando l’inefficacia assoluta ab origine dell’atto, impedisce che esso possa sortire alcun effetto antigiuridico, onde la normale inutilità di ulteriori sanzioni. Ma laddove la legge ricorra a sanzioni diverse dalla nullità, quali appunto le sanzioni amministrative, si presuppone di regola che l’atto abbia prodotto effetto e che dunque esso sia valido”.

Se tale conclusione va quindi affermata per l’ipotesi del costruttore che trasferendo il nuovo edificio convenga con l’acquirente di far carico a quest’ultimo di procurare la certificazione energetica, a fortiori le stesse conclusioni non possono che valere per l’ipotesi del trasferimento dei vecchi edifici, per i quali il legislatore ha mostrato fin dall’entrata in vigore della disciplina energetica una maggiore tolleranza nell’applicazione delle nuove prescrizioni.

Rispetto all’ipotesi sub 2), può quindi distinguersi tra:

a) Trasferimento di un “vecchio” edificio: in tale caso, pur non essendo sanzionata dal decreto la mancata dotazione della certificazione energetica, il notaio avvertirà le parti del mancato rispetto dell’art. 6 comma 1 bis, invitandole a disciplinare come regolare l’obbligo, che potrebbe restare in capo al venditore come per legge (art. 6 co. 1 bis) – prevedendosi eventualmente (con valutazione da compiere caso per caso, in base alla volontà espressa dalle parti) anche le sanzioni di tipo contrattuale a carico del venditore inadempiente – ovvero, spostarsi in capo al compratore.

b) Trasferimento di edificio nuovo ovvero soggetto a ristrutturazione c.d. importante ex art. 3 co. 2 lett. a) del decreto: anche in questa ipotesi vale quanto detto sub a) compresa la possibilità di pattuire liberamente a carico di chi graverà l’obbligo della dotazione della certificazione. In tale ipotesi, inoltre, il notaio rammenterà al costruttore la sanzione a suo carico di cui all’art 15 co. 7 del decreto.

Va segnalata l’importanza di una completa informazione del notaio a favore delle parti in sede di contrattazione di nuovi edifici o integralmente ristrutturati, evidenziandosi come in determinate ipotesi possa apparire rilevante dar conto in atto di quanto pattuito dai contraenti.

Ciò per i riflessi che ha la certificazione energetica in relazione al rilascio di altri documenti inerenti l’immobile oggetto del trasferimento.

Si rammenta, in particolare, che per gli edifici realizzati o ristrutturati in forza di permesso di costruire o DIA, rispettivamente richiesto e presentata in un periodo compreso tra l’8 ottobre 2005 ed il 31 dicembre 2008, la certificazione energetica condiziona l’efficacia della dichiarazione di fine lavori (art. 8 co. 2 del decreto); inoltre, in base all’art. 2 co. 282 l. 244/2007 (legge finanziaria per l’anno 2008) la certificazione energetica è elemento che subordina il rilascio del certificato di agibilità ⁽¹⁰⁾.

4. Conclusioni

Dopo l’abrogazione dell’obbligo di allegazione della certificazione energetica e ferma restando la possibilità di alienare un immobile ancorché non dotato dell’AQE, dopo il 1° luglio 2009 il ruolo del notaio in occasione del trasferimento degli immobili, è in primo luogo di tipo informativo circa gli obblighi di dotazione dell’AQE degli edifici trasferiti. ⁽¹¹⁾

Svolta un’esauriente informazione sull’obbligo di dotazione e consegna della certificazione energetica, il notaio solleciterà le parti ad una regolamentazione del rapporto, senza che ciò tuttavia debba necessariamente ed obbligatoriamente avvenire nell’atto notarile.

Sarà rimessa alla scelta del notaio, quindi, procedere o meno alla documentazione dell’avvenuta informazione alle parti sulla dotazione energetica dell’edificio, fino a quel momento espressa verbalmente. Le parti, compiutamente informate del notaio e su sollecitazione di quest’ultimo, disciplineranno le modalità di dotazione dell’AQE nonché la consegna dello stesso.

Fino all’emanazione delle Linee Guida Nazionali (art. 6 comma 9) l’attestato di certificazione energetica (ACE) è sostituito a tutti gli effetti dall’Attestato di Qualificazione Energetica (AQE), rilasciato secondo quanto previsto dall’ALL. A n. 2.

Mauro Leo e Serena Metallo

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1) Nel presente studio, poiché si analizza la normativa nazionale e poiché si affrontano problematiche comuni all’intero territorio nazionale, si fa riferimento in modo costante, all’AQE, pur segnalandosi che in alcune regioni è già vigente e operativo l’ACE.

2) Su questo aspetto si rinvia a M. Leo e M. L. Mattia, Appunti sull’abrogazione dell’obbligo di allegazione della certificazione energetica, in Studi e materiali 1/2009, 299.

3) Non sono le Linee Guida Nazionali quelle contenute nel recente decreto presidenziale n. 59 recante Regolamento di attuazione dell’articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, concernente attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia, in GU n. 132 del 10-6-2009, in vigore dal 25 giugno.

4) “Attestato di qualificazione energetica è il documento predisposto ed asseverato da un professionista abilitato, non necessariamente estraneo alla proprietà, alla progettazione o alla realizzazione dell’edificio, nel quale sono riportati i fabbisogni di energia primaria di calcolo, la classe di appartenenza dell’edificio, o dell’unità immobiliare, in relazione al sistema di certificazione energetica in vigore, ed i corrispondenti valori massimi ammissibili fissati dalla normativa in vigore per il caso specifico o, ove non siano fissati tali limiti, per un identico edificio di nuova costruzione. Al di fuori di quanto previsto all’articolo 8 comma 2, l’attestato di qualificazione energetica è facoltativo ed è predisposto a cura dell’interessato al fine di semplificare il successivo rilascio della certificazione energetica. A tal fine, l’attestato comprende anche l’indicazione di possibili interventi migliorativi delle prestazioni energetiche e la classe di appartenenza dell’edificio, o dell’unità immobiliare, in relazione al sistema di certificazione energetica in vigore, nonché i possibili passaggi di classe a seguito dell’eventuale realizzazione degli interventi stessi. L’estensore provvede ad evidenziare opportunamente sul frontespizio del documento che il medesimo non costituisce attestato di certificazione energetica dell’edificio, ai sensi del presente decreto, nonché, nel sottoscriverlo, quale è od è stato il suo ruolo con riferimento all’edificio medesimo”. Si ritiene che l’attività di documentazione possa essere certamente riconosciuta in capo a quei professionisti che comunemente sono coinvolti nella progettazione e nella realizzazione degli immobili e quindi a titolo esemplificativo, gli architetti e gli ingegneri. Per i geometri, invece, si segnalano alcune pronunce del Consiglio di Stato che hanno escluso, salvo che l’edificio sia di dimensioni ridotte, la competenza dei geometri nell’attività di progettazione o realizzazione degli edifici in cemento armato (Consiglio di Stato, Sez. VI, 13 giugno 2005, n. 3085; Consiglio di Stato, Sez. V, 16 settembre 2004, n. 6004 (peraltro identica alla successiva sentenza n. 6005/04), sostanzialmente riprendendo quanto già precisato dallo stesso Collegio con la decisione 1° dicembre 2003, n. 7821, ed in contrasto, invece, con quanto statuito, sempre dalla Sez. V, con la pronuncia 4 giugno 2003, n. 3068. Per maggiori approfondimenti si rinvia al contributo di D. Chinello, Orientamenti giurisprudenziali in materia di progettazione di edifici in cemento armato e limiti di competenza dei geometri, reperibile all’indirizzo:http://www.altalex.com/index.php?idnot=1314)

5) Gli edifici che hanno subito una ristrutturazione c.d. importante sono quelli di superficie utile superiore a 1000 mq che abbiano subito gli interventi di cui dell’art. 3 co. 2 lett. a) del decreto.

6) Si ricorda comunque come l’AQE debba accompagnare la dichiarazione di fine lavori, pena l’inefficacia della stessa. Inoltre, in base all’art. 2 co. 282 l. 244/2007 (legge finanziaria per l’anno 2008), il rilascio del certificato di agibilità è subordinato alla presentazione della certificazione energetica dell’edificio.

7.) Cass. 6 dicembre 1984, n. 6403

8) Di regola è in capo al venditore l’obbligo di procurarlo a sua cura e spese; talvolta il contratto contiene una clausola nella quale detto obbligo è ribadito e specificato, talvolta il contratto tace sul punto, ma in tal caso detto obbligo sussiste egualmente (e se non è adempiuto l’acquirente ha diritto alla risoluzione del contratto e al risarcimento dei danni); tuttavia non vi sono dubbi sulla legittimità di un’eventuale clausola con la quale le parti convengano che gravi sull’acquirente l’obbligo di ottenere l’agibilità, a sua cura e spese. Sul punto si rinvia a M. Leo, Il certificato di agibilità, Studio CNN n. 4512, in Studi e materiali, 1/2004, 527.

9) F. Magliulo, La disciplina della sicurezza degli impianti nel sistema codicistico della garanzia per vizi occulti, studio CNN n. 270-2008/C, in CNN Notizie del 14/11/2008, che richiama F. Galgano , Il negozio giuridico , in Tratt. dir. priv. e comm ., diretto da A. Cicu e F. Messineo, Milano 1988, 232 e la giurisprudenza di legittimità: Cass. 5 aprile 2003 n. 5372 , in Giust. Civ ., 2003 , 1, 1759, in Vita Not ., 2003 , 1, 875, in Giur. It., 2004 , 1624, secondo cui “Nel sancire la nullità del contratto per contrasto con norme imperative, l’art. 1418 cod. civ. fa salvo il caso in cui “la legge disponga diversamente”. Ne consegue che tale nullità va esclusa sia quando risulta espressamente prevista una diversa forma di invalidità (es., annullabilità) sia quando la legge assicura l’effettività della norma imperativa con la previsione di rimedi diversi” (nello stesso senso Cass. 3 agosto 1987 n. 6691; Cass. 24 maggio 2003 n. 8236, in Dir. e Giur. Agr. e dell’ambiente , 2004, 2, 31 ).

10) Va anche ricordato che per gli edifici costruiti in base ad un provvedimento abilitativo richiesto dopo il 1 gennaio 2009, all’AQE è addirittura subordinato il rilascio del permesso di costruire. Infatti, l’art. 1 comma 288 L. 24 dicembre 2007, n. 244 (legge finanziaria per l’anno 2008), che rubricato Preclusione del rilascio del permesso di costruire al costruttore dal 1° gennaio 2009, stabilisce: “A decorrere dall’anno 2009, in attesa dell’emanazione dei provvedimenti attuativi di cui all’articolo 4, comma 1, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, il rilascio del permesso di costruire è subordinato alla certificazione energetica dell’edificio, così come previsto dall’articolo 6 del citato decreto legislativo n. 192 del 2005, nonché delle caratteristiche strutturali dell’immobile finalizzate al risparmio idrico e al reimpiego delle acque meteoriche”. Per quanto quest’ultima previsione faccia riferimento al certificato energetico di cui all’art. 6 del decreto e quindi quello realizzato in base all’All. A n. 2 al termine della costruzione, è da ritenere che si tratti invece del certificato c.d. “prognostico”, redatto sulla base del semplice progetto presentato e che quindi, debba distinguersi dal certificato energetico richiesto quale condizione al rilascio del certificato di agibilità o per la dichiarazione di fine lavori.

11) Ad eccezione delle regioni che hanno legiferato in materia. Su questo aspetto si rinvia agli studi M. Leo e M. L. Mattia, Appunti, cit. e n. 710-2008/C, M. Ruotolo, I limiti dell’incidenza della normazione secondaria statale e della legislazione regionale sulla disciplina privatistica del rapporto contrattuale (A proposito della normativa regolamentare sulla garanzia di conformità degli impianti e della legislazione regionale sul certificato energetico), approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 21 gennaio 2009, in Studi e materiali, 2/2009, 37 ss.

Le Regioni che hanno legiferato in materia energetica sono:

1. Emilia Romagna: Delib. Ass. Legisl. 4 marzo 2008, n. 156, Approvazione atto di indirizzo e coordinamento sui requisiti di rendimento energetico e sulle procedure di certificazione energetica degli edifici (Proposta della Giunta regionale in data 16 novembre 2007, n. 1730). Pubblicata nel B.U. Emilia-Romagna 25 marzo 2008, n. 47. Inoltre, Con Delib.G.R. 28 ottobre 2008, n. 1754 sono state approvate disposizioni per la formazione del Certificatore energetico in edilizia, in attuazione della delibera n. 156.
2. Friuli-Venezia Giulia: L.R. 23-2-2007 n. 5, Riforma dell’urbanistica e disciplina dell’attività edilizia e del paesaggio. Pubblicata nel B.U. Friuli-Venezia Giulia 28 febbraio 2007, n. 9, in parte modificata dalla L.R. 21 ottobre 2008, n. 12.
3. Lazio: L.R. 27-5-2008 n. 6, Disposizioni regionali in materia di architettura sostenibile e di bioedilizia. Pubblicata nel B.U. Lazio 7 giugno 2008, n. 21, che prevede all’art. 9 una Certificazione di sostenibilità degli interventi di bioedilizia, che ricomprende anche i dati dell’AQE.
4. Liguria: L.R. 29 maggio 2007, n. 22, Norme in materia di energia. Pubblicata nel B.U. Liguria 6 giugno 2007, n. 11, parte prima. In vigore dal 21 giugno 2007, parzialmente modificata da l. reg.6 giungo 2008, n. 14, cui si aggiunge anche il Reg. 8 novembre 2007, n. 6 (Pubblicato nel B.U. Liguria 28 novembre 2007, n. 19, parte prima), Regolamento di attuazione dell’articolo 29 della legge regionale 29 maggio 2007, n. 22: (Norme in materia di energia), in vigore dal 13 dicembre 2007. Sulla L.R. 22/2007 è intervenuta la L.R. 24 novembre 2008, n. 42. Il regolamento 6/2007 è stato sostituito dal Regolamento Regionale 22 gennaio 2009 n. 1 (pubblicato nel B.U. Liguria del 4 febbraio 2009 n. 2), di attuazione dell’articolo 29 della legge regionale 29 maggio 2007 n. 22.
5. Piemonte: L.R. 28 maggio 2007, n. 13, Disposizioni in materia di rendimento energetico nell’edilizia. Pubblicata nel B.U. Piemonte 31 maggio 2007, n. 22.
6. Puglia: L.R. 10-6-2008 n. 13, Norme per l’abitare sostenibile. Pubblicata nel B.U. Puglia 13 giugno 2008, n. 93, che all’art. 9 prevede una Certificazione di sostenibilità degli edifici. Inoltre, va tenuto in considerazione anche Reg. 27 settembre 2007, n. 24 (Pubblicato nel B.U. Puglia 28 settembre 2007, n. 138), Regolamento per l’attuazione del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, modificato dal decreto legislativo 29 dicembre 2006, n. 311, in materia di esercizio, controllo e manutenzione, ispezione degli impianti termici e di climatizzazione del territorio regionale.
7. Valle d’Aosta: Legge regionale 18 aprile 2008, n. 21, Disposizioni in materia di rendimento energetico nell’edilizia. (B.U. 8 luglio 2008, n. 28).
8. Lombardia: Delibera Giunta regionale del 22 dicembre 2008 n. 8745 in tema di efficienza energetica nell’edilizia, approvata dalla Giunta Regionale Lombarda nell’ultima seduta prima della pausa natalizia: in tale delibera vengono aggiornate le “Disposizioni inerenti all’efficienza energetica in edilizia” approvate con la D.G.R. n. 5018/2007, modificata ed integrata dalla D.G.R. n. 5773/2007.

TARSU: L’ALTEZZA TASSABILE STABILITA DAI COMUNI

da: ilsole24ore.it

Per la tassa dei rifiuti, oltre alla superficie dell’abitazione, si deve indicare anche quella dei locali interrati alti 2,14 metri e condonati nel 1997 e quella della cantina?

L’articolo 62 del Dlgs 15 novembre 1993, n. 507, dispone che «non sono soggetti alla tassa i locali… che non possono produrre rifiuti o per la loro natura o per il particolare uso cui sono stabilmente destinati o perché risultino in obiettive condizioni di non utilizzabilità nel corso dell’anno, qualora tali circostanze siano indicate nella denuncia originaria o di variazione e debitamente riscontrate in base ad elementi obiettivi direttamente rilevabili o ad idonea documentazione».Locali di altezza inferiore a determinati standard (ora: metri 2,80) non possono, in genere, considerarsi idonei alla vita familiare, e sono pertanto esclusi da imposizione. Ma spesso i regolamenti comunali prevedono espressamente le altezze al di sotto delle quali la superficie non si considera tassabile. Il lettore, pertanto, può rivolgersi al comune e chiedere una copia del regolamento sulla tassa.L’articolo 70 del medesimo decreto, al comma 3, stabilisce che, indipendentemente dalla superficie dichiarata, quella da iscrivere a ruolo non può essere inferiore all’80% della superficie catastale, rilevabile da apposito certificato. Anche sulla base di questa disposizione, il lettore potrà ricavare elementi utili ai fini della superficie da denunciare, fermo restando l’obbligo di indicare nella denuncia i locali che — in ragione della loro modesta altezza — non sono imponibili.

Ici, debutta il pagamento con l’F24

Come previsto dal Decreto Bersani (legge 248/2006, art. 37, commi 13-14), entro il 18 giugno i contribuenti dovranno versare il primo acconto Ici per il 2007 (il cui saldo dovrà essere versato tra l’1 e il 17 dicembre) o potranno effettuare l’intero pagamento. I versamenti potranno essere effettuati mediante i bollettini di conto corrente postale, da pagare anche presso gli sportelli delle concessionarie di riscossione tributi, le quali in alcuni casi hanno attivato modalità di pagamento via Internet (la Gest Line a Napoli mediante il sito http://www.gestline.it e la Serit a Palermo sul sito http://www.mpserit.it). E da quest’anno sarà possibile pagare anche l’Ici con il modello F24, così da poter compensare i debiti di tale imposta con i crediti di altri tributi erariali. A Napoli, dove l’aliquota per l’abitazione principale è del 5.4‰ con detrazione di 154,94 euro e l’aliquota ordinaria del 7‰, le dichiarazioni Ici dovranno essere presentate entro il 31 luglio presso gli uffici comunali. Il gettito previsto è pari a 169,4 milioni. A Palermo l’Ici per l’abitazione principale è del 4.8‰ con detrazione pari a 103,29 euro, che viene maggiorata a 154,94 euro per gli anziani a basso reddito. Per godere dell’agevolazione dovranno presentare istanza entro il 31 luglio. Il gettito Ici previsto è di circa 60 milioni. Nel Comune di Bari, che prevede un gettito Ici di 81,480 milioni, l’aliquota ordinaria è del 7‰ e quella per l’abitazione principale del 4.25‰ con una detrazione di 103,29 euro che sale a 206,58 euro per numerose categorie deboli. Tra le modalità di pagamento previste c’è il sistema Taxtel, che consente di utilizzare la carta di credito attraverso il sito http://www.taxtel.it o chiamando il numero verde 199.191.191. A Catanzaro, dove l’aliquota per la prima casa è stata portata dal 5.5‰ al 5‰ con una detrazione di 103,29 euro e l’aliquota ordinaria è del 7‰, è previsto un gettito di 7,5 milioni. Le dichiarazioni di variazione dovranno essere presentate entro il 30 giugno, se la dichiarazione dei redditi è presentata in banca o presso le Poste, entro 31 luglio se la dichiarazione dei redditi viene fatta per via telematica. È stata fissata al 17 dicembre la scadenza entro cui si dovranno presentare al Comune di Potenza le dichiarazioni Ici e la documentazione per poter usufruire dell’aliquota al 3‰ per le case affittate a canone concordato secondo la legge 431/98 a inquilini con contratti triennali e a studenti universitari con contratti di oltre sei mesi (per le case non affittate per almeno due anni la cui aliquota è del 9‰). A Potenza l’aliquota ordinaria è del 7‰, quella per la prima casa del 5‰ e il gettito previsto è pari a 6 milioni.

Aree edificabili in cammino verso l’incostituzionalità

Era inevitabile che la nozione di aree edificabili ai fini dell’Ici (e di tutte le altre imposte) finisse davanti alla Corte Costituzionale. La questione è stata sollevata dalla Commissione tributaria regionale del Lazio (30 agosto 2006, in Gazzetta Ufficiale n. 18/2007, p. 103) impugnando la legge Finanziaria per il 2006 (Dl n. 203/2005, articolo 11-quaterdecies) e il Dl 223/2006 (articolo 36, comma 2), per la formula da entrambe utilizzata secondo la quale «un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo». L’articolo 36 citato era già stato valorizzato dalla Cassazione (Sezioni Unite n. 25506/2006) sia pure indispettita dall’abuso dell’interpretazione autentica in materia tributaria, sempre a favore del fisco, e dalla violazione dell’articolo 111 della Costituzione che presuppone una parità delle parti nel processo «posto che nella specie l’amministrazione ha avuto il privilegio di rivestire il doppio ruolo di parte in causa e di legislatore». Ma in quella sentenza la Corte non sollevò neppure la questione di costituzionalità, perché l’intepretazione autentica contenuta nell’articolo 36 coincideva con quella che autonomamente essa avrebbe poi dato. Va detto qui, incidentalmente, che l’articolo 36 ha portata generale, in quanto, in altri commi, si riferisce espressamente alle norme impositive di tutte le altre imposte diverse dall’Ici. La Commissione regionale romana, fondandosi sul verbo “si interpreta”, ritiene le disposizioni degli articoli citati interpretative, ed idonee ad evitare dubbi sulla nozione di area fabbricabile; ma tale interpretazione ha voluto, secondo il giudice romano, anche stabilire una più alta base imponibile e una certezza nei rapporti tributari. Ciò premesso, la Commissione ha ritenuto d’ufficio la nuova formulazione delle leggi citate incostituzionale per violazione degli articoli 53 e 3 della Costituzione, nonché dei principi di razionalità e ragionevolezza (che sono peraltro da riferire all’articolo 3). La motivazione è questa. L’Ici è imposta patrimoniale, dove il reddito può essere solo parametro, tanto è vero che per le aree fabbricabili la base imponibile è data dal valore venale in comune commercio, il quale si realizza solo nella utilizzazione patrimoniale. Sotto questo profilo la capacità contributiva invocata dall’articolo 36 non sarebbe conforme al principio di capacità contributiva scritto nell’articolo 53 della Costituzione, che deve essere verificato nei suoi presupposti di fatto e di diritto. La discrezionalità politica del legislatore nella scelta delle basi imponibili deve rispettare i principi della logica, della congruenza e della non contraddizione. L’illogicità della normativa in esame sarebbe nella equiparazione di un terreno sito in zona di strumento attuativo ad un terreno sito in zona ritenuta solo edificabile dal piano regolatore generale. Ed ecco la definizione di terreno edificabile formulata dalla Commissione romana: «È quel terreno sul quale è possibile, legittimamente, costruire un immobile, secondo i parametri di volume e superficie, stabiliti dallo strumento attuativo. A ben vedere, anzi, edificabile dovrebbe essere considerato solo il terreno per il quale sia stato rilasciato un permesso di costruire determinato. Solo in tale caso è stato infatti rimosso l’impedimento allo jus aedificandi e sono state definite le caratteristiche dell’immobile da costruire, con ciò dando piena concretezza all’edificabilità e quindi al valore del terreno stesso. È noto infatti come, secondo la scienza dell’estimo, il valore di un terreno edificabile è correlato alla effettiva cubatura che si possa realizzare, ma questa non deriva solo dalla astratta previsione del Prg, dello strumento attuativo o dei regolamenti edilizi, ma anche dalla prassi concreta seguita dall’Amministrazione comunale, dalla interpretazione della giurisprudenza, in ultima analisi dall’effettiva giustezza dell’opera realizzata». A questa concezione della Commissione del Lazio si contrappone quella secondo la quale l’incremento di valore del suolo è quello percepibile già dal momento in cui astrattamente è possibile costruire, in quanto il mercato riconosce tale aspettativa di edificabilità, con un progressivo aumento del valore del terreno man mano che l’iter amministrativo avanza (Cassazione Sezioni Unite n. 25506/2006). D’altra parte sembra questa la concezione costante dell’ordinamento fin dalla legge sull’imposta sulle aree fabbricabili. Ammette la Commissione laziale che edificabilità è potenzialità, ma questa deve essere legata all’atto amministrativo da un legame di consequenzialità diretto, che non ricorre invece con la sola presenza del piano regolatore. La norma viene censurata anche sotto il profilo della parità di trattamento, in quanto vengono trattate allo stesso modo situazioni diverse, una disparità che non deriva dalla situazione di fatto ma da atti formali. Si ha inoltre un trattamento difforme in funzione o meno di uno strumento amministrativo.

Il Governo: niente Ici per i fabbricati rurali

da ilsole24ore

Niente Ici sui fabbricati rurali. Rispondendo a un’interrogazione in aula alla Camera, ieri il ministro per l’Attuazione del programma, Gianfranco Rotondi, ha spiegato che il Governo si adopererà per evitare che la tassazione possa colpire i fabbricati considerati ancora rurali. Anche se con alcune cautele – come il rinvio a una necessaria considerazione complessivo dato il carattere fiscale dell’argomento e la formula iniziale poco impegnativa dell’auspicio – il Governo è chiaramente intenzionato a «risolvere la questione», come emerge dalla risposta del ministro (si veda il testo riprodotto qui accanto).
Rotondi prende esplicitamente come riferimento la circolare dell’ Anci Emilia-Romagna (si veda «Il Sole-24 Ore» del 30 settembre 2008) con la quale l’assoggettamento dei fabbricati rurali all’Ici veniva riconosciuto a partire dalla giurisprudenza della Corte di cassazione. Questa, da ultimo con la sentenza 23596 del 15 settembre 2008, aveva afferamato che esclusi dall’Ici sono solo i fabbricati rurali privi di rendita catastale. Per cui i Comuni dell’Emilia-Romagna venivano invitati a recuperare l’Ici, senza però irrogare le sanzioni.
Secondo le precisazioni del ministro, interventi come quello dell’Anci Emilia-Romagna «pur non avendo rilevanza giuridica prefigurano una interpretazione della normativa fiscale fortemente penalizzante per gli imprenditori agricoli».
Due gli elementi sui quali si fonda la presa di posizione dell’Esecutivo: un’interpretazione come quella indicata dall’Anci muterebbe criteri di applicazione oramai pluriennali dell’imposta comunale; in questo modo si finirebbe per rendere soggetto a Ici un’immobile, quello rurale, la cui rendita è già considerata nel reddito dominicale dei terreni.
Quanto all’esclusione per il passato dell’applicazione del l’Ici, Rotondi ha ricordato che nella circolare 7 del 2007 dell’agenzia del Territorio era stato già precisato che «l’attribuzione di una rendita catastale a un fabbricato rurale assume rilevanza fiscale solo se il fabbricato perde il carattere di ruralità».

L’interrogazione era stata presentata dal Siegfried Brugger, del Gruppo Misto-Minoranze linguistiche, che aveva chiesto l’intervento del Governo per la situazione determinatasi dopo le sentenze della Cassazione per le quali i fabbricati in questione non sono tra quelli esclusi dalla tassazione ai fini Ici. Lo stesso Brugger aveva ricordato come, a seguito di questa giurisprudenza, l’Anci Emilia-Romagna avesse invitato i «Comuni a procedere alla notifica degli avvisi di accertamento indistintamente per tutti i fabbricati rurali, sia che siano iscritti nel Catasto fabbricati, sia che siano inseriti nel Catasto terreni e dunque, in base alla legislazione attuale, per legge vigente esenti dall’Ici». Il deputato trentino, però, aveva sostenuto che probabilmente servirà comunque «un’interpretazione anche dal punto di vista legislativo, che garantisca che i beni strumentali di imprese agricole individuali e delle cooperative siano comunque esenti da Ici».
Ora si porrà la questione per il Governo – una volta manifestata l’intenzione di risolverla – dello strumento da adottare. Se cioè si riterrà sufficiente un intervento dal punto di vista interpretativo, attraverso magari una nuova precisazione dell’agenzia del Territorio, oppure con una interpretazione da inserire in un testo normativo. La Cassazione ha infatti più volte spiegato che le circolari dell’amministrazione non hanno valore vincolante e quindi a fronte di una giurisprudenza che si va consolidando nel senso dell’imponibilità, nuovi chiarimenti potrebbero risultare insufficienti.