Immobili nel rogito con il doppio valore

Dal 1° gennaio 2006 l’imposta di registro ha voltato pagina e si apre dunque uno scenario prima sconosciuto, quello del rogito in cui sono dichiarati due importi: il prezzo effettivamente pattuito (che diviene fiscalmente irrilevante sotto il profilo della tassazione indiretta) e il valore catastale del bene (che costituisce ora l’importo su cui applicare l’aliquota d’imposta).

La base imponibile dei trasferimenti di abitazioni tra privati infatti non fa più riferimento al prezzo del bene trasferito (o al suo valore venale, se superiore), ma al suo valore catastale (quello cioè che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti di aggiornamento).Ad esempio, nella compravendita di un appartamento con rendita catastale di 634,92 euro nella quale si dichiara un prezzo di 300mila euro, a richiesta dell’acquirente la tassazione va operata non più prendendo a riferimento il prezzo (caso nel quale – senza agevolazioni – le imposte di registro, ipotecaria e catastale sarebbero pari a 30mila €) ma il valore catastale (e cioè 634,92 x 126 = 80.000), con il risultato che l’ammontare da pagare in sede di registrazione risulta essere – sempre senza agevolazioni – di 8mila euro (5.600 euro per imposta di registro, 1.600 per l’ipotecaria e 800 per la catastale).

Le esclusioni.

La nuova norma però si applica solo nel caso in cui si tratti di «cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali». Pertanto, ove all’atto intervengano (dal lato della parte venditrice o da quello dell’acquirente) soggetti diversi la nuova norma non si può applicare e la tassazione andrà operata con le regole “tradizionali” (cioè base imponibile uguale al prezzo o, se superiore, al valore del bene). La nuova norma inoltre non riguarda qualsiasi tipologia edilizia, ma concerne esclusivamente gli «immobili ad uso abitativo e relative pertinenze» (ne sono quindi esclusi uffici, negozi, opifici, terreni, eccetera): pertinenze “classiche” delle abitazioni sono il garage, la cantina e il solaio, ma può pensarsi anche a pertinenze meno frequenti, come i locali di deposito (spesso ricorrenti nelle abitazioni ex rurali) o la chiesetta annessa a una villa di campagna.

Le plusvalenze.

La Finanziaria 2006 contiene infine una rilevante novità anche per la tassazione di alcune plusvalenze realizzate da privati nella vendita di beni immobili, alle quali d’ora innanzi potrà essere applicata, al posto dell’imposizione che normalmente si opererebbe (si tratta, a seconda dei casi, di un reddito che va a comporre l’ordinario imponibile Irpef oppure che è soggetto alla cosiddetta tassazione separata), un’imposta sostitutiva del 12,5 per cento. Le plusvalenze interessate dalla nuova imposta sostitutiva sono quelle che si realizzano: se viene venduto un bene acquistato (o costruito) da meno di 5 anni (a meno che non si tratti di un bene proveniente per successione o per donazione oppure di una casa che, per la maggior parte del periodo tra acquisto è vendita è stata adibita ad abitazione del contribuente): in tal caso costituisce reddito per il cedente la differenza tra il prezzo incassato e il costo di acquisto o di costruzione; se viene venduta un’area edificabile: anche qui costituisce reddito per il privato venditore la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto.

Contratti di locazione,trasmissione telematica dei contratti di locazione.

La trasmissione telematica dei contratti di locazione, delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici e dei pagamenti successivi alla registrazione è possibile per tutti i contribuenti. Per richiedere on line la registrazione del contratto, della denuncia o il pagamento delle imposte successive alla registrazione è sufficiente possedere il Pincode (codice personale), indispensabile per utilizzare i servizi Internet messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, oppure aver ottenuto l’autorizzazione per accedere al servizio Entratel. Chi è già abilitato non ha bisogno di chiedere una nuova abilitazione.
Per i cosiddetti  grandi contribuenti , che possiedono almeno 100 immobili, gli adempimenti relativi alla registrazione dei contratti di locazione e delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici,  sono da eseguire obbligatoriamente per via telematica.
Per il pagamento on line delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni è necessario:

LOCAZIONI: NELL’F23 SI INDICA L’ANNO DI REGISTRAZIONE

   

Nel campo 10 del modello F23 devo indicare l’anno in cui è stato registrato il contratto di locazione o l’anno in cui pago l’imposta di registro? Esempio, contratto registrato nel 2003, nel 2007 devo pagare l’imposta di registro; nel campo 10 devo scrivere 2003 o 2007?

Le istruzioni alla compilazione del modello F23 specificano che, quando si tratta di «contratti di locazione per annualità successive alla prima», nel campo 10 va indicato «l’anno di registrazione», oltre agli «estremi dell’atto (serie e numero di registrazione, separati da un barra)».Quindi, il lettore dovrà riportare l’anno “2003” (quello della registrazione del contratto), e non il “2007” (annualità per la quale corrisponde l’imposta).

 

 

 

Abolita l’ICI sulla prima casa: rimborsi a chi ha già pagato per il 2008

da www.ilsole24ore.com

Decreto Legge 27 maggio 2008, n. 93 (GU 28.5.2008 n. 124)

Il decreto fiscale 93/2008, in vigore da oggi, prevede l’abolizione dell’ Ici sulla prima casa. Sono ammesse al beneficio non solo le abitazioni principali (quelle in cui il contribuente ha la residenza anagrafica o la dimora abituale) e le pertinenze, ma anche le abitazioni equiparate dai Comuni a quelle principali. Restano fuori dal taglio dell’imposta le ville (categoria A/8), castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico (categoria A/9) e abitazioni signorili (categoria A/1). Per questi ultimi immobili resta la detrazione di base prevista dai commi 2 e 3 dell’articolo 8 del decreto legislativo 504/1992 e disposizioni richiamate. La detrazione rimane anche per l’unità immobiliare posseduta in Italia, a titolo di proprietà o usufrutto, dai cittadini italiani non residenti nel Paese, a condizione che non risulti locata.
L’ICI già pagata e non dovuta non può essere usata dal contribuente per pagare altre imposte o contributi a debito,. Il soggetto interessato deve presentare un’istanza di rimborso all’Ufficio tributi del Comune che provvederà al rimborso nei successivi 180 giorni.
Le famiglie che beneficiano dell’esenzione sono quasi 17 milioni, per un totale di 1,7 miliardi di gettito fiscale in meno per le casse degli enti locali.

L’ Agriturismo senza iscrizione all’ albo perde il riconoscimento di “ruralità”

Corte di Cassazione, sez. V civ., sentenza del 1 agosto 2008 n. 20955.

Pubblicato da www.ilsole24ore.com

Senza l’iscrizione dell’agriturismo nell’apposito elenco regionale, non può essere riconosciuto il carattere rurale degli immobili destinati a tale attività.
Lo rileva la sezione V della Cassazione con la sentenza 20955/08 dello scorso 1° agosto respingendo il ricorso presentato dai titolari di un immobile contro la sentenza del CTR Marche che nega il riconoscimento della ruralità degli immobili “non trovandosi iscritta nell’apposito albo regionale la dichiarata attività di agriturismo ed in difetto del rapporto di strumentalità tra detti fabbricati e l’attività agricola”.

La Suprema corte ritiene applicabile il principio contenuto nel comma 3 bis aggiunto dall’articolo 2 comma 1 del DPR 23 marzo 1998 n.139, che riconosce carattere rurale ai fabbricati destinati all’agriturismo (carattere ora riconosciuto dall’articolo 3, comma 3, della legge 20 febbraio 2006 n.96, sulla disciplina dell’agriturismo). Occorre, naturalmente che tale destinazione risulti nell’elenco regionale dei soggetti abilitati a svolgere la relativa attività, i quali devono essere in possesso anche di autorizzazione comunale, come si evince dagli articoli 6,7 e 8 della legge n.730/1985.

AGENZIE DELLE ENTRATE – IMPOSTA DI REGISTRO: NON SI APPLICANO COEFFICIENTI CATASTALI PER FISSAZIONE BASE IMPONIBILE SE LA VENDITA AVVIENE TRAMITE SCRITTURA PRIVATA

Se la cessione di un immobile è effettuata tramite scrittura privata senza l’autentica del notaio, per calcolare la base imponibile dell’imposta di registro non si applicano i coefficienti catastali. E’ quanto ha chiarito l’agenzia delle Entrate con la risoluzione 121/E diffusa nei giorni scorsi, in cui sono spiegate le modalità applicative del comma 497 dell’articolo 1 della Finanziaria 2006 (L. 266/2005). Questa disposizione ha introdotto la facoltà, in capo all’acquirente di un immobile a uso abitativo e in presenza di determinate condizioni, di optare per la determinazione della base imponibile con il criterio tabellare. Il meccanismo, precisa però l’agenzia, non potrà essere applicato alla cessione di terreni agricoli.Fonte: Agenzia Entrate

Roma, 4 Maggio 2007

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REGISTRAZIONE DEI PRELIMINARI DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

La Legge 296 del 27 dicembre 2006 – cd. Finanziaria 2007 – prevede all’art. 1, commi da 46 a 49, alcune rilevanti novità per l’attività degli agenti immobiliari.

In particolare il comma 46, modificando il Testo Unico dell’imposta di registro, introduce due nuovi obblighi in capo agli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’art. 2 della legge 3 febbraio 1989 n. 39: 1) quello di procedere alla registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività (come i contratti preliminari, i contratti di locazione, ecc…); 2) quello di essere obbligati in solido con i contraenti al pagamento dell´imposta di registro per le predette scritture private stipulate a seguito dell’attività di mediazione.

Ancora. Il comma 48 dell’art. 1 della Legge Finanziaria modifica il comma 22 dell’art. 35 del decreto legge 04/07/2006 n. 223 convertito con modifiche dalla legge 04/08/2006 n. 248 – (cd. Bersani Visco) prevedendo che all’atto della compravendita di un immobile, anche se assoggettata ad Iva, ciascuna delle parti ha l’obbligo di rendere apposita dichiarazione (sostitutiva di atto di notorietà) recante i seguenti elementi:

a) se si è avvalsa di un mediatore, ed in ipotesi affermativa, deve fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica ovvero del mediatore che ha operato per la stessa società; (tali indicazioni non erano richieste dalla originaria formulazione della Bersani Visco)
b) il codice fiscale o la partita Iva del mediatore; (tali indicazioni erano già previste dalla originaria formulazione Bersani Visco)
c) il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di commercio del titolare dell’agenzia immobiliare se persona fisica, ovvero del legale rappresentante dell’agenzia immobiliare se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore che ha operato per la stessa società; (tali indicazioni non erano richieste dalla originaria formulazione Bersani Visco)
d) l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa; (tali indicazioni erano già previste dalla originaria formulazione Bersani Visco).

Ma non è tutto.
Il predetto comma 48 dell’art. 1 della Legge Finanziaria 2007 introduce un nuovo punto al richiamato comma 22 dell’art. 35 della Bersani Visco. Tale nuovo punto, numerato come 22.1. e che segue pertanto il rinnovato e sostituito comma 22 come sopra indicato, prevede che: «In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo degli agenti d’affari in mediazione ai sensi della legge 03/02/1989 n. 39, e successive modificazioni il notaio è obbligato a effettuare specifica segnalazione all’agenzia delle Entrate di competenza. In caso si omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati di cui al comma 22, si applica la sanzione amministrativa da 500 euro a 10.000 euro e, ai fini dell’imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati a rettifica di valore ai sensi dell’articolo 52, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986 n. 131, e successive modificazioni». In altre parole: il notaio rogante, ove le parti contraenti si siano avvalse dell’attività di un mediatore immobiliare, deve richiedere prova dell’iscrizione al ruolo dell’intervenuto mediatore e se quest’ultimo non è iscritto a tale ruolo è obbligo del notaio segnalare tale soggetto all’Amministrazione Finanziaria. Vengono inoltre inasprite considerevolmente le sanzioni in caso di esercizio abusivo dell’attività. Infatti il comma 47 porta la sanzione da un minimo di Euro 7.500 ad un massimo di Euro 15.000 modificando così i precedenti limiti di cui all’art. 8, comma 1, della Legge 3/2/1989 n. 39. Infine il comma 49 dell’art. 1 della Legge Finanziaria 2007 precisa che le disposizioni di cui al comma 22 dell’art. 35 del decreto legge 4 luglio 2006 n. 223, convertito con modifiche dalla legge 4 agosto 2006 n. 248 (Bersani – Visco), nel testo vigente prima della data di entrata in vigore della Legge Finanziaria 2007, trovano applicazione con riferimento ai pagamenti effettuati a decorrere dal 4 luglio 2006.

Da quando sono entrate in vigore dette novità?

La legge 296/06 – Finanziaria 2007 – pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 299 del 27.12.2006 (suppl. ord. N. 244) – è entrata in vigore il 1.1.2007 come espressamente previsto al comma 1364 della novella.

Cosa significa obbligo di registrazione e solidarietà nel pagamento dell’imposta di registro?

La nuova disciplina, integrando il disposto dell’art. 10 D.P.R. 26.4.1986 n. 131, inserisce anche la figura dell’agente immobiliare tra i soggetti tenuti a richiedere la registrazione delle scritture negoziali (non autenticate) stipulate a seguito della sua attività. Ciò significa che l’agente immobiliare dovrà provvedere a sua cura, qualora non lo facciano direttamente le parti contraenti, a richiedere la registrazione dei contratti (es: contratti preliminari di compravendita e/o di locazione, contratti di locazione, ecc) stipulati a seguito della sua attività professionale. Dovrà altresì provvedere, anche contestualmente alla registrazione, egli stesso al pagamento dell’imposta di registro, qualora non la versino i contraenti, essendo diversamente responsabile in solido con le stesse nei confronti dell’Agenzia delle Entrate per il predetto pagamento (salva la successiva possibilità, nel caso di effettivo pagamento da parte dell’agente immobiliare, di rivalersi nei confronti dei contraenti stessi).